Pengelolaan eksternalitas positif antar toko dalam pusat perbelanjaan di Kota Bandung tahun 2008

NINGRUM, Heni Puspa, Dr. Akhmad Makhfatih, M.A

2008 | Tesis | S2 Magister Ekonomika Pembangunan

Pusat perbelanjaan adalah salah satu bentuk aglomerasi toko ritel dalam suatu bangunan atau beberapa bangunan sebagai suatu unit yang didesain, direncanakan dan dikelola dengan baik. Tenant kuat (strong tenant) di pusat perbelanjaan memberikan eksternalitas positif kepada tenant kecil berupa limpahan pelanggan. Teori Pigouvian tax/Subsidies menyatakan bahwa tenant kuat hendaknya dikenakan harga sewa subsidi karena dianggap sebagai generator/pembangkit eksternalitas positif sedangkan tenant yang lemah/weaker tenant dikenakan harga sewa premium karena dianggap sebagai receiver/penerima manfaat. Penelitian ini berisi tentang pengelolaan eksternalitas positif dalam pusat perbelanjaan. Salah satu tujuan penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi strong tenant dalam pusat perbelanjaan yaitu sebagai pembangkit eksternalitas positif, mengetahui keberadaan rent premium dan rent subsidy di pusat perbelanjaan, serta bagaimana harga sewa didistribusikan di antara tenant melalui perbedaan karakteristik tenant. Tiga indeks digunakan untuk mengidentifikasi strong tenant yaitu : a) perbedaan ukuran (anchor tenant, major space users (MSU’s), large standard tenant, small standard tenant serta small tenant); b) berdasarkan jumlah outlet (diklasifikasikan menjadi strong chains, medium chains, weak chains, dan independent retailers); dan c) top retailer di masing-masing katagori sebagaimana diperoleh dari APRINDO. Penelitian ini menemukan bahwa toko anchor serta tenant yang besar, yang memberikan pengaruh positif atas keberadaannya, membayar harga sewa yang relatif lebih rendah sedangkan toko yang lebih kecil, memperoleh manfaat berupa limpahan permintaan, membayar harga sewa yang lebih tinggi. Selain itu, penelitian ini juga menemukan bahwa tenant yang memiliki nama merek terkenal/brand leader tenant membayar harga sewa yang lebih murah daripada tenant lainnya di katagori ritel yang sama. Namun, ukuran lain yaitu kekuatan jaringan pertokoan tidak berhubungan kuat terhadap harga sewa. Alasannya adalah bahwa setelah meneliti kelompok jaringan pertokoan, maka beberapa jaringan toko kuat adalah merupakan toko yang menyewa dalam luasan kecil/ small tenant, sehingga mereka membayar harga sewa yang lebih mahal. Hasil regresi menunjukkan bahwa pada tingkat signifikansi (α <5%), terdapat hubungan negatif antara harga sewa dengan variabel strong tenant (Stenant). Hasil ini menunjukkan bahwa top retailer menerima harga sewa yang lebih rendah daripada non top retailer. Selain itu uji anova (analysis of variance) menunjukkan terdapat hubungan yang signifikan antara harga sewa dengan karakteristik ritel (perbedaan ukuran), sedangkan hubungan antara harga sewa dengan kekuatan jaringan pertokoan tidak signifikan.

The shopping centre is the agglomeration of selected multiple retailers and commercial service providers within a well planed, design and managed building or a group of building as a unit (Urban Land Institution 1999; ICSC 2002). The strong tenant in a shooping centre gives the positive externality for the weak tenant and spillover of their customers to these smaller tenant. The Pigouvian tax/subsidy approach directly implies a tax/subsidy mechanism between the effect generators and receivers. Under this internalization process, the benefit receivers should pay a tax which is equal to the amount of benefits received from the generators in subsidizing the beneficial production. Mall developers internalize this externalities by offering rent subsidies to anchors and by charging rent premiums to other mall tenant. This research contains about the management of positive inter store externality in the shopping centre. One of the main aims of this research is to find out some definition of strong tenant, i.e. the strong positive externality generators, the existence of rent premiums and subsidies and how they are distributed through different tenant characteristics. Three different indices will be used in defining strong tenant, a) different size band of the tenant (defined as anchor tenant, major space users (MSU’s), large standard tenant, small standard tenant, and small tenant); b) the number of outlets (these will be classified as strong chains, medium chains, weak chains, and independent retailers); and c) the top retailers in each retail/service categories as provided by APRINDO. The research find that the anchor stores, other larger tenants, perhaps as a result of the positive effect generated by their presence, pay relatively lower rents while smaller stores, benefiting from the generation of demand, pay relatively higher rents. Similarly, we find that brand leader tenants pay lower rents than other tenant within individual retail categories. However, our initial measure of chain strength does not seem to be strongly related to rental levels. The reason is that after examination of the membership of the strong chain group, we found out that many strong chains are relatively small tenants in terms of space use. They, therefore, have to pay a higher rent for their occupation. The regression result gives us a significant (α <5%) negative relation between rent per square metre and the strong tenant (Stenant) variable. This result shows that the top retailers do enjoy lower rent than other non top retailer. The significance of the t-statistic is (p=0,0000). The analysis of variance tests also identify significant relationships between rents and retail characteristics that relate to shopping centre cross-benefit.

Kata Kunci : Toko ritel,Strong tenant,Harga sewa,externality, rents, the strong tenant