Pembuatan Model Nilai tanah Sebagai Pertimbangan Penentuan Besarnya Ganti Rugi Pembebasan Tanah dalam Rencana Pembangunan Jalan Tol Semarang- Solo :: Studi kasus Kec. ungaran Timur Kabupaten Semarang

PUSPITASARI, Ery, Ir. Sumaryo, M.Si

2008 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Pembangunan jalan tol Semarang-Solo sepanjang 75.800m oleh Pemerintah Provinsi Jawa Tengah pada tahun 2008, dalam pelaksanaannya memerlukan kegiatan pembebasan tanah yang luas yang masih dimiliki/dikuasai oleh masyarakat. Pembebasan tanah berhubungan dengan pemberian ganti rugi terhadap properti warga yang tanahnya terkena pembangunan jalan tol tersebut. Besarnya ganti rugi berbanding lurus dengan nilai properti; yang terdiri dari : nilai tanah, nilai bangunan maupun aset lain yang melekat pada tanah. Penelitian ini bertujuan untuk membuat model nilai tanah yang dapat digunakan untuk mengestimasi nilai tanah di wilayah penelitian sebagai dasar pemberian ganti rugi dalam pembebasan tanah. Studi kasus untuk wilayah penelitian adalah kelurahan Beji, Susukan, Sidomulyo, Kalirejo dan Gedanganak kecamatan Ungaran Timur Kabupaten Semarang. Dengan teknik pengambilan sampel Purposive Sampling, data yang digunakan adalah data sekunder berupa data spasial dan data non spasial yang didapatkan dari Kantor Pelayanan PBB Ungaran, Notaris/PPAT, Kantor Pertanahan Kabupaten Semarang dan Bappeda Kabupaten Semarang. Data spasial berupa peta bidang PBB dan peta rencana jalan tol, sedangkan data non spasial berupa harga transaksi jual beli tanah dan jenis penggunaan tanah. Pembuatan model nilai tanah dibedakan untuk jenis penggunaan sawah/tegalan dan perumahan/industri. Variabel bebas yang digunakan untuk mengestimasikan nilai tanah adalah luas tanah, jarak ke CBD, jarak ke jalan lokal terdekat dan letak tanah. Dengan analisis regresi berganda melalui empat persamaan : linier-linier, linier-logaritma, logaritma-linier, dan logaritma-logaritma, dilakukan uji kriteria statistik, uji ekonometrika dan uji koefisien determinasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa model terpilih dalam bentuk persamaan linier-linier, baik untuk jenis penggunaan sawah/tegalan maupun untuk perumahan/industri. Model terpilih untuk jenis penggunaan sawah/tegalan mempunyai koefisien determinasi (R2) 0,724 dan untuk jenis penggunaan perumahan/industri memiliki koefisien determinasi (R2) 0,806. Melalui uji evaluasi model dapat disimpulkan bahwa model cukup akurat untuk memprediksi nilai tanah, sehingga dapat digunakan untuk membuat estimasi biaya ganti rugi pembebasan tanah.

Implementation of a 75,800 m Solo-Semarang toll road construction by Provincial Government of Central Java in 2008 needed an acquisition of great properties owned by inhabitants. The field acquisition is correlated with compensation for the inhabitants’ properties that subjected to the toll road construction. The compensation value is proportionally comparable with values of properties that consist of land value, building values and other inherent assets of the land. Purpose of the research is to make a land value model that can be applied to estimate land values in the research region. Then, the estimation can be used as bases for compensation provision. A case study for the research regions is Kelurahan Beji, Kelurahan Susukan, Kelurahan Sidomulyo, Kelurahan Kalirejo and Kelurahan Gedanganak of Kecamatan Ungaran Timur of Semarang Regency. Sample is taken by using a purposive sampling technique. The research uses secondary data that consists of spatial data and nonspatial data. The data is obtained from the office of Land and Building Tax Service of Ungaran, notaries/PPAT, Agrarian Affairs Office of Semarang Regency and Bappeda of Semarang Regency. Data spatial is a land map of land and building taxes and a plan map of the toll road. Whereas, nonspatial data is transactional price of lands and kind of land usage. A preparation of the land value model is categorized by kind of land usage, namely, lands that used for rice field/non-irrigate agriculture and the ones that used for housing/industry. The rice Independent variables for estimating the values are land area, distance of land from CBD, distance of land from nearest local road and land location. By using a multiple regression analysis of four equations: linear-linear, linear-logarithmic, logarithmic-linear, and logarithm-logarithm. Tests of statistical criteria, econometric, and determination coefficient were conducted. Results of the research indicated that a selected model is a linear-linear equation for both rice field/non-irrigated agricultural ands and housing/industry lands. The selected model for rice fields/non-irrigated agricultural land has a determination coefficient (R2) of 0.724 and for housing/industry lands has a determination coefficient (R2 ) of 0.806. It can be concluded that the test of evaluation model has enough accuracy to predict land values, so that the model can be used to estimate costs of property compensation of land acquisition.

Kata Kunci : Model Nilai Tanah,Analisis Regresi Berganda,Model Terpilih, land value, multiple regression, selected model