Pemodelan Net Operating Income (NOI) untuk Penilaian Massal Tanah Pertanian dengan Kapitalisasi Pendapatan :: Studi kasus di Kec. Kutoarjo Kab. Purworejo

SUASTIKA, I Ketut, Ir. Waljiyanto, M.Sc

2008 | Tesis | S2 Teiknik Geomatika

Metode kapitalisasi pendapatan merupakan metode untuk mengestimasi nilai properti dengan memperhatikan pendapatan bersih (NOI) dari suatu properti. Pada umumnya penilaian tanah pertanian lebih memperhatikan faktor lokasi dan fisik serta cenderung mengabaikan pendapatan yang dihasilkan sehingga apabila terjadi penurunan produktivitas maka nilainya belum tentu mengalami penurunan begitu juga dalam penentuan NJOP tanah pertanian. Tujuan dari penelitian ini adalah pembuatan model NOI tanah pertanian dan mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhinya, menghitung tingkat kapitalisasi dan mengetahui kinerja NJOP tanah pertanian dengan menggunakan nilai tanah pertanian hasil estimasi kemudian disajikan dalam bentuk peta. Faktor-faktor yang diduga berpengaruh terhadap NOI tanah pertanian yaitu luas tanah, jarak dari CBD, jarak dari jalan utama, ada tidaknya irigasi teknis dan letak tanah di pinggir jalan utama. Penelitian ini mengambil studi kasus di Kec. Kutoarjo Kab. Purworejo Jawa Tengah. Data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu data transaksi jual beli dari awal tahun 2005 sampai pertengahan tahun 2007. Tehnik pengumpulan data dengan menggunakan teknik sampel bertujuan. Data yang dikumpulkan terdiri dari dua jenis yaitu sampel data pasar dan sampel data NOI. Data yang dikumpulkan sebanyak 130 sampel data pasar, 65 data digunakan untuk pembentukan model NOI dengan menggunakan analisis regresi sedangkan 65 data sampel yang lain digunakan untuk menguji nilai hasil estimasi. Tingkat kapitalisasi dihitung dengan menggunakan 65 sampel data pasar yang diketahui NOI dari sampel data pasar tersebut. Hasil dari penelitian diperoleh tingkat kapitalisasi sebesar 9,04% dan model NOI terpilih memiliki daya jelas (R2) sebesar 85,6%. Hasil penelitian ini juga menunjukan variabel luas tanah, irigasi teknis, jarak dari CBD berpengaruh signifikan sedangkan variabel jarak dari jalan umum dan letak tanah dipinggir jalan utama tidak berpengaruh secara signifikan terhadap NOI tanah pertanian. Hasil uji statistik menggunakan uji beda dua rata-rata diperoleh perbedaan yang tidak signifikan antara rata-rata nilai tanah hasil estimasi dan rata-rata nilai tanah yang terdapat di wilayah penelitian sedangkan berdasarkan uji beda dua rata-rata antara nilai tanah hasil estimasi dengan NJOP terdapat perbedaan yang signifikan. Hasil dari estimasi nilai tanah dan perbandingan antara nilai estimasi dengan NJOP disajikan dalam bentuk peta.

Income capitalization method is a method estimating property value by concern to net operating income (NOI) of property. Generally, the assessment of farmland is prefer to physical and location factors and it tends to ignore the income, so if productivity is decline it does not mean its value decrease, as well, like that in determination of NJOP (Property Value of Tax Base) of farmland. The research objective’s is developing farmland’s NOI model, examine factors influence value, calculate capitalization rate and performance of farmland’s NJOP is evaluated using the estimated value of farmland then it’s presenting in thematic map. The variables included in the NOI model are land area, distance from CBD, distance from main road, availability of technical irrigation system and whether it is locate on main roadside. Study area of this research in sub regency of Kutoarjo, regency of Purworejo, Central Java. This research use sales transaction data from early 2005 until middle of 2007. The collecting data technique was using purposive sampling. Two kinds data were collected that were market data samples and NOI data samples. The 130 market data samples where collected, in which 65 data were used to NOI model calibration using multiple regression analysis, and the other 65 data were used in evaluating predicted values. By using the 65 market data samples that were used in modeling and the corresponding NOI data then the capitalization’s rate was calculated. The results of this research show that the capitalization rate in study area is 9.04% and selected NOI model has an explain power (R2) in the amount of 85.6%. It’s also show that variables land area, technical irrigation and distance from CDB are significant, while distance from main road and land location is main roadside are not significant to the farmland’s NOI. Statistical test result by using different two means tests show there are no significant difference between mean of estimated value and market value in research area while base on different two means tests between estimated value and NJOP there are a significant difference. The result of estimated value and comparison estimated value between NJOP are presented in thematic map.

Kata Kunci : Kapitalisasi Pendapatan,Model NOI Tanah Pertanian,Penilaian Massal, NOI model, Income capitalization method, Mass appraisal.