Perbandingan perolehan Hak Atas Tanah bagi orang asing antara Indonesia (Batam) dan Thailand

TANATA, Herlisa, Prof.Dr. Nurhasan Ismail, SH.,M.Si

2008 | Tesis | S2 Ilmu Hukum (Magister Hukum Kenegaraan)

Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui status kepemilikan tanah oleh orang asing di Batam dan di Thailand. 2. Untuk melihat perbandingan proses dan status kepeimilikan tanaman di Batam dan di Thailand. 3. Untuk menganalisa pertauran pemerintah No 41 tahun 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat membantu mengontrol penguasaan tanah oleh orang Asing di Batam Penelitian mengenai perbandingan peroleh hak atas tanah antara Indonesia (Batam) dan Thailand ini merupakan penelitian dengan pendekatan yuridis normatif. Data yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan data primer dan sekunder. Data primer diperoleh melalui wawancara dengan Departemen pertanahan dan kantor otorita. Data sekunder diperoleh dari penelitian kepustakaan dengan alat studi dokumen dengan cara penelusuran bahan bahan hukum yang bersifat primer, sekunder dan tersier. Berdasarkan penelitain ini dapat disimpulkan bahwa : Undang Undang property dan real estate di Thailand nampaknya cukup ketat diterapkan kepada orang asing, tetapi mereka sebenarnya tidak berbeda dengan negara negara lain dimana tidak ada perjanjian khusus. Walaupun orang asing bisa meiliki tanah, memiliki bangunan, condominium atau rumah. Undang undang di Thailand menetapkan bahwa orang asing tidak dapat memiliki tanah di Thailand atas nama mereka sendiri. Meskipun demikian ada cara yang mana orang asing dapat memperoleh tanah di atasnya. Menurut Land Cake di THailand, orang asing hanya bisa memperoleh tanah di Thailang berdasarkan perjanjian antara Thailand dan negara si orang asing tersebut. Pada saat ini tidak ada perjanjian semacam itu. Akan tetapi perubahan UU Agraria (kepemilikikan tanah bagi orang asing No 89 tahun 1999) menyatakan bahwa orang asing yang menginvestasikan minimum 40.000 Bab bisa memiliki tanah seluas satu rai (1.600 m2) untuk tempat tinggal dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri. Condominium Act (Np/ 3) (1999, sebuah perubahan dalam Condominium Act, memberikan dua perubahan pokok ; a. Kepemilikan tanah maksimum bagi orang asing untuk bangunan apartement (condominium) dinaikan dari 40 menjadi 49 % b. Batas 49 % itu dapat lebih jika condominium tersebut terletak di metropolitan Bangkok, kota madya atau daerah local administratif lainnya seperti yang ditentukan dalam peraturan peraturan administrafi, namun luas tanah dari condominium tersebut tidak melebihi 5 rai (8.000 m2). Bagi orang asing yang memenuhi syarat untuk membeli sebuah condominium di THailand, mereka harus membuktikan kepada departemen pertanahan dengan menunjukkan bukti transfer uang dari luar negeri dalam mata uang asing, tanpa bukti demikian, departemen pertanahan tidak akan mengijinkan perpindahan kepemilikan bagi pembeli asing. Di Thailand ada peraturan bahwa jika orang asing ingin untuk menjual property yang dimilikanya kurang dari 5 tahun dan mereka tidak tinggal di THailand untuk masa satu tahun sebelum merka menjualnya, merka akan dikenakan sebuah penalty yang tinggi. Di Indonesia dalam peraturan pemerintah no 41 tanggal 17 Juni 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia tidaklah cukup mengatur dan mengontrol kepemilikan tanah bagi orang asing. Jika Indonesia (Batam) mau mengadopsi dan menggabungkannya kedalam Undang Undang yang serupa dengan Thailand, hal ini akan dapat mempermudah pengumpulan pajak, memberikan data statistik yang akurat untuk investasi orang asing dan mencegah spekulasi

The purposes of this research are as follows: (1) to determine the status of foreign land ownership in Indonesia(Batam) and in Thailand; (2) to compare process of land acquisition and land ownership between Indonesia and Thailand; (3) to analyze whether Government Regulation No. 41 (1996) to determine if it is sufficient to regulate and control foreign ownership of land. . The research of comparative approaches to land acquisitions by foreign investors in Indonesia and Thailand uses a methodology employing a judicial normative approach to law. The data used in this research consist of primary and secondary data. The primary data was obtained from interviews with personnel in the Land Department and Authority Office. The secondary data was obtained from library research, by means of research into primary data, secondary data and tertiary legal materials. Based on the research, we can conclude that: Thailand's property and real estate laws can seem fairly restrictive as applied to foreigners, but they are really not different from those of other countries, where special treaties are not in place. Although foreigners may own improvements to land, such as buildings, condominium units or houses, Thai law stipulates that foreigners cannot own land. There are, however, several ways in which foreigners can acquire rights to land in the Kingdom of Thailand. Under the Land Code, foreigners may own land in Thailand only pursuant to treaties in force between Thailand and their home country. At present there are no such treaty provisions in force. However, the Act Amending Land Code (Land Ownership by Foreigners, No. 8, 1999) provides that a foreign investor who invests a minimum of 40,000,000 Baht may own up to one rai (1,600 sq.m.) of land for residential purposes with the approval of the Minister of Interior. Condominium Act (No.3)(1999), an amendment to the Condominium Act, provides two main changes: a. The maximum foreign ownership of a registered apartment building (condominium) was increased from 40 to 49 percent; and b. The 49 percent ceiling may be exceeded if the condominium is located in metropolitan Bangkok, municipalities or other local administrative areas as prescribed in administrative regulations, provided the land area of the condominium does not exceed 5 rai (8,000 sq.m.). For foreigners to be eligible to purchase a condominium in Thailand, they must present proof to the Department of Lands (“Lands Office”) that the funds have been remitted from overseas in foreign currency. Without such proof, the Lands Office will not permit the transfer of ownership to the foreign buyer. n Thailand, there is a rule that if foreigner wants to sell property owned for less than five years, and they have not resided in Thailand for a period of one year before they sell it, they will suffer a penalty The government regulation No,41dated June17,1996 Re The Ownership of Dwelling House or Residence by a Foreign Person Domiciled In Indonesia is not sufficient to regulate and control foreign ownership of land. If Indonesia (Batam)would adopt and incorporate into its property code a similar rule from Thailand, it would simplify tax collection , provide statistical data on foreign investment and prevent speculation.

Kata Kunci : Hukum Pertanahan,Hak Atas Tanah,WNA