Pengaruh lokasi, karakteristik fisik, dan keteraturan lingkungan terhadap pendapatan sewa untuk penentuan tingkat kapitalisasi properti residensial :: Studi kasus di Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman

YUNIYARTI, Nur Aini, Dr. Akhmad Makhfatih, MA

2007 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Adanya kebijakan “Kampus Estate” di Kabupaten Sleman dan kebijakan penetapan Kecamatan Depok sebagai pusat pengembangan pemukiman di masa depan, mengakibatkan pertumbuhan properti residensial semakin pesat. Namun dalam perkembangannya, perumahan yang dibangun oleh masyarakat dapat terbagi menjadi 2 kelompok perumahan, yaitu kompleks dalam suatu area perumahan yang teratur dan bukan kompleks perumahan yang tidak teratur. Oleh karena itulah penelitian ini bertujuan untuk menganalisis perbedaan pendapatan sewa dan tingkat kapitalisasi untuk properti residensial, untuk kompleks perumahan dan kompleks bukan perumahan. Selain itu, penelitian ini juga menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi pendapatan sewa pada properti residensial, dengan pendekatan analisis regresi berganda (Ordinary Least Square=OLS). Variabel bebas atau penjelas (independent variable) yang digunakan adalah jarak ke pintu gerbang UGM, luas tanah, luas bangunan, aksesibilitas yang diwakili oleh lebar jalan depan rumah, dan variabel dummy berupa kompleks perumahan serta fasilitas telepon. Penelitian ini menggunakan data kerat lintang (cross section) pada tahun 2006, yang diperoleh dengan cara multistage sampling. Jumlah sampel yang digunakan sebanyak 69, dicari dengan pengumpulan data primer maupun sekunder. Data transaksi sewa dan karakteristik properti residensial dicari dari data primer maupun dari agen-agen properti dan iklan di Surat Kabar Lokal “Kedaulatan Rakyat”. Data nilai pasar dicari di Kantor pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KP-PBB) Kabupaten Sleman. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya terutama adalah dari metodologi yang digunakan untuk menganalisis tingkat kapitalisasi properti residensial, yang didekati dari komponen pembentuknya, yaitu pendapatan sewa. Selain itu, penelitian ini juga menganalisis sewa dari perhitungan luas bangunan yang dihitung per meter2, bukan sebagai satu kesatuan properti yang dihitung sebagai satu “bundle” seperti penelitian sebelumnya. Sebagai pusat kegiatan bisnis, dipilih Universitas Gadjah Mada (UGM) sebagai sentralnya, karena Daerah Istimewa Yogyakarta memiliki keunggulan dari sisi pengembangan sumber daya manusia. Hasil penelitian menunjukkan bahwa terdapat perbedaan yang signifikan dalam hal pendapatan sewa per meter2 maupun tingkat kapitalisasi antara kompleks perumahan dengan bukan perumahan. Rata-rata sewa per meter2 untuk properti residensial di Kompleks perumahan adalah sebesar Rp0,130708 juta, dan di luar kompleks perumahan rata-rata sebesar Rp0,094444 juta per tahun. Rata-rata tingkat kapitalisasi di kompleks perumahan adalah sebesar 5,28%, dan di kompleks bukan perumahan sebesar 4,37%. Pada analisis regresi berganda, disimpulkan bahwa secara keseluruhan variabel penjelas (bebas) mempunyai pengaruh secara bersama-sama terhadap sewa per meter2 sebesar 66,18%, dengan variabel yang paling kecil pengaruhnya adalah luas tanah dan terbesar adalah lebar jalan depan. yang menunjukkan aksesibilitas suatu properti.

In presence, there is a new “Estate Campus’ Policy in Sleman District and an establishment Depok SubDistrict policy as a central of residents development in the future, in consequences give an influence to the acceleration of residential properties development. However, in progress,housing complex that are builded by the society divided in two housing complex groups.First, housing complex in good arranged area and the other is non housing complex which are not in good arranged. That’s why the objective of this research is to analyze the differences between rent earnings and the capitalization rate of residential properties, for housing complex and non housing complex. Beside that, the other objective of this research is also to analyze all factors that influences rent earnings on residential properties, with Ordinary Least Square approaches. The Independent Variable that used are the distance to the UGM gate, land size, building size, accesibility that are representated by the width of house path, and the dummy variable are housing complex including telephone facilty. This research uses cross section data in a year 2006, which through multistage sampling. The total sample that used in this research are 69 samples of datas, taken from the collecting of primary datas and also secondary datas. Rent transaction datas and the characteristics of residential properties are taken from primary datas as well as from properties brokers and an advertisement in local newspaper “Kedaulatan Rakyat”. Market Values Datas are taken from The Property Tax Office ( KP PBB ) Sleman District. The differences this research with the previous research are in the analysis method that are used to analyze the capitalization rate of the residential properties, which contains its derivative component such as rent earnings. Besides that, this research also analyzes the payment of rent from the calculation of the building size which is calculated per meter square, not as a property units that are calculated as a “bundle” like in the previous research.As a business center, Gadjah Mada University (UGM) as a central because Daerah Istimewa Yogyakarta has a special quality from the human resources development. The result of this analysis shows that there is a significant differences between rent earning per meter square and the capitalization rate of housing complex and also non housing complex. The average rent value per meter square for residential property in housing complex is Rp0,130708 million, and the average rent value per meter square for non housing complex is Rp0,094444 million in a year. The Average value of the capitalization rate in housing complex is 5,28% dan the average value of the capitalization raete in non housing complex is 4,37%. In Ordinary Least Square (OLS) can be concluded that the comprehensive independent variables has an influence to the rent payment per meter square which is 66,18% with the variable which has a lowest effect is land size and the biggest effect is the width of the road path shows the accesibility of the property.

Kata Kunci : Properti Residensial,Pendapatan Sewa, rent, capitalization rate, housing complex- non housing complex