Analisis dasar pengenaan pajak peralihan dan perolehan hak dan efektivitas pajak dalam peristiwa jual beli tanah dan atau bangunan di Kota Magelang

SILITONGA, Maradu, Lincolin Arsyad, Ph.D

2006 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk: 1. mengukur keakuratan NJOP yang dijadikan sebagai dasar pengenaan pajak pembanding (DPP pembanding) dalam pajak peralihan dan perolehan hak tanah dan/atau bangunan; 2. mengetahui apakah WP telah melaporkan nilai yang benar di PPAT dalam peristiwa peralihan dan perolehan hak tanah dan/atau bangunan; 3. mengukur efektivitas pajak (hasil guna pajak) BPHTB dan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak tanah dan/atau bangunan. Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Data primer berupa harga pasar (nilai pasar). Data sekunder berupa nilai yang dilaporkan WP di PPAT dan NJOP (DPP pembanding). Data diperoleh dari pengambilan sampel atas populasi jual beli hak atas tanah dan/atau bangunan pada periode tahun 2004 dan tahun 2005, yang diperoleh dari hasil survei lapangan dan data yang berada di Kantor PBB Magelang ( berupa kompilasi laporan PPAT di Kota Magelang) atas jual beli hak properti yang terjadi. Analisis statistik berupa Chi Square Test digunakan untuk mengetahui normalitas data sehingga dapat dipastikan alat uji statistik yang layak digunakan atas data yang ada. Analisis statistik non parametrik berupa Binomial Test of Level Appraisal, Spearman Rank Test, Mann-Whiteney Test dan Kruskal Wallis H Test adalah alat yang digunakan untuk mengukur akurasi sebagai DPP pembanding (NJOP) yang ada berdasarkan kriteria pengukuran dalam teori assessment ratio. Analisis statistik non parametrik berupa Wilcoxon Sign Rank Test dan Mann Whiteney Test adalah alat uji yang digunakan untuk mengukur kebenaran nilai yang dilaporkan WP di PPAT. Teori Devas tentang efektivitas pajak digunakan untuk mengukur efektivitas BPHTB dan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas properti melalui jual beli. Hasil analisis menunjukkan bahwa berdasarkan pengukuran terhadap akurasi NJOP sebagai DPP pembanding dalam pajak pemindahan (peralihan/perolehan) hak atas properti melalui jual beli tanah dan/atau bangunan dapat dikatakan bahwa NJOP (DPP pembanding) yang ada masih jauh dari kualitas yang diharapkan karena terdapat overassessment, regresifitas, terjadi ketidakadilan horizontal atas nilai DPP pembanding (NJOP) yang ada. Berdasarkan pengukuran atas nilai yang dilaporkan WP di PPAT menunjukkan bahwa nilai yang dilaporkan WP umumnya tidak sama dengan harga pasar (nilai pasar) yang ada dan WP telah menjadikan NJOP bukan sebagai pembanding melainkan sebagai patokan untuk menghitung pajak yang harus dibayar dalam peristiwa peralihan/perolehan hak properti melalui jual beli. Tingkat efektivitas pajak BPHTB dan PPh pengalihan hak dalam jual beli properti secara umum berada pada tingkat tidak efektif, dalam artian kesenjangan antara realisasi penerimaan dengan potensi yang terdata masih cukup jauh, di samping itu terjadi kondisi efektif di luar batas akibat sebagian NJOP berada pada nilai di atas nilai pasar (sebesar 0,72% dari BPHTB).

The research aims 1) to assess the accuracy of NJOP used as a base for standard DPP in tax for land/building rights transfer and entitlement; 2) to investigate correctness of values reported by tax-payer to the Notary in relation with land/building rights transfer and entitlement; 3) to evaluate the effectiveness of BPHTB and PPh tax for revenue resulting from land/building rights transfer. It uses primary and secondary data. The primary data are market price and the secondary data are NJOP values and values reported by tax-payer to the Notary. It obtains data from field survey by taking samples from the population of sale and purchase of land/building rights during the 2004 and 2005 periods, and from the Office of Land/Building Tax in Magelang (in the forms of Notary reports compilation) pertaining to land/building rights purchase and sale during those periods. The research uses Chi-Square Test for the statistic analysis. The purpose is to identify data normality in order to determine the appropriate instrument of statistic test for the collected data. It assesses the accuracy of standard DPP using instruments of non-parametric statistic analyses such as Binomial Test of Level appraisal, Spearman Rank Test, Mann-Whiteney Test and Kruskal Wallis H Test, based on the assessment criteria as according to the assessment ratio theory. Besides, it also uses Non-parametric statistic analysis of Wilcoxon Sign Rank Test and Mann Whiteney Test to identify the correctness of value reported by tax-payer to the Notary. Devas Theory on tax effectiveness supports the effectiveness assessment of BPHTB and PPh taxes for revenue resulting from transfer of property rights through sale and purchase. The analysis results show that based on the accuracy assessment of NJOP as standard in tax for transfer of property rights through land/building sale and purchase, the existing NJOP is away too far from the expected quality as there are over-assessment, regression, and horizontal unfairness against the value of standard DPP (NJOP). Based on the correctness of value reported by tax-payer to the Notary, the results show that the reported values are not equal to market price, and tax-payer has made NJOP not as a standard but as a base-point to calculate the tax to pay in a transfer of land/building rights through sale and purchase. The effectiveness level of BPHTB and PPh tax for transfer of rights in property sale and purchase is generally ineffective. It implies a wide gap between the realization of revenue and the potency. Apart from that, an effective condition beyond limit happens due to the fact that some NJOPs are at a level above the market price (0.72% of BPHTB).

Kata Kunci : Pajak Peralihan dan Perolehan,Jual Beli Tanah dan Bangunan, sale and purchase, NJOP, basis for standard tax, reported value, market value, effectiveness, ratio assessment and self assessment