Analisis metode pendekatan pendapatan dalam penilaian properti perkebunan kelapa sawit :: Studi kasus di kebun Sungai tapung PT Perkebunan Nusantara-V Pekanbaru

ARDINAL, Prof. Eduardus Tandelilin, Ph.D

2006 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan mengaplikasikan model penilaian properti menggunakan metode pendekatan pendapatan untuk menentukan nilai pasar areal tanaman kelapa sawit kebun Sungai Tapung PTPN – V Pekanbaru, Riau. Data yang digunakan terdiri atas data produksi Tandan Buah Segar (TBS) Kelapa sawit tahun 2000 – 2006, data harga TBS tahun 1999 – 2006, data biaya adminsitrasi umum kebun tahun 2006, data upah dan bahan untuk perhitungan Standar Investasi Tanaman (SIT) kelapa sawit tahun 2006, dan data suku bunga Bank Swasta Nasional (BSN) tahun 1999 – 2006. Alat analisis yang digunakan adalah metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flows/ DCF Method). Hasil penelitian menunjukkan bahwa analisis metode DCF secara teknis terdiri atas analisis proyeksi produksi, analisis proyeksi harga, analisis proyeksi biaya, analisis penentuan tingkat diskonto, dan rekonsiliasi nilai. Analisis proyeksi produksi menghasilkan kesimpulan bahwa produktivitas tanaman obyek penelitian masih dibawah potensi produksi dengan produktivitas hanya mencapai 78,91% dari standar panen pada Kelas Kesesuaian Lahan S2, hasil analisis proyeksi harga TBS yang terbaik adalah menggunakan metode Trend Least Square di mana harga dapat ditentukan melalui persamaan Y = 556,01 + 41,62X dengan koefisien determinansi (R-Square) 77,24% pada tingkat kepercayaan 95%. Analisis proyeksi biaya menghasilkan kesimpulan bahwa struktur biaya pada obyek penelitian relatif tinggi, sehingga untuk memperoleh nilai pasar harus terlebih dahulu dibuat penyesuaian. Tingkat diskonto yang sesuai untuk mengubah arus kas bersih menjadi nilai adalah sebesar 18,33% dengan asumsi menggunakan rata-rata tingkat suku bunga sebesar 16,58%, premi atas penggunaan modal sendiri sebesar 3%, resiko usaha sebesar 2%, dan dengan persentase pembobotan atas modal sendiri sebesar 35% serta penggunaan modal pinjaman sebesar 65%. Hasil estimasi akhir nilai areal tanaman per tanggal 01 Desember 2006 adalah sebesar Rp89.079.912.517.

The research was aimed to apply a property valuation model using income approach method to estimate market value of oil palm planted area in Kebun Sungai Tapung PTPN – V Pekanbaru, Riau. Data used in this research consist of the Fresh Fruit Bunches (FFB) production data of oil palm from 2000 to 2006, FFB price data from 1999 to 2006, general administration expense data in 2006, wage and material data for calculation the Plant Investment Standard of oil palm in 2006, and interest rate data of Bank Swasta Nasional (BSN) in 1999 to 2006. The analysis tools used was the Discounted Cash Flows (DCF) method. The results shows that DCF method analysis was consist of the projected production analysis, projected FFB price analysis, projected expenses analysis, discount rate estimated analysis, and value reconciliation. The projected production analysis has resulted in conclusion that plant productivity of research object was under productivity about 78.91% of harvest standard at the S2 land suitability class, the best projected FFB price analysis was using Least Square Trend method in which the price can be determined through Y equation = 556,01 + 41,62X with R-Square 77.24% at confidence level 95%. The projected expenses analysis indicated that the expense structure at the research object was relatively higher, so to achieve the market value we have to make adjustment formerly. The appropriate discount rate to change net cash flow into value was 18.33% with assumption uses average interest rate 16.58%, the premium of using own capital about 3%, the business risk 2%, and with weighting percentage of own capital 35% and using credit capital as much as 65%. The final estimated result of plant area value per date December 01, 2006 was Rp89,079,912,517.

Kata Kunci : Pendapatan, Penilaian, Produksi, Harga, Biaya, Nilai Pasar, Income, Valuation, Production, Price, Expense, Market Value