Penilaian tanah massal berdasarkan pengelompokan penggunaan lahan perkotaan sebagai alternatif pembuatan peta zona nilai tanah :: Studi kasus di Kota Salatiga

WIDIHARSONO, Endro, Ir. Sumaryo, M.Si

2007 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Penilaian properti dalam cakupan yang luas seperti yang dilakukan Direktorat PBB dan BPHTB dapat dilakukan dengan penilaian massal. Penilaian massal adalah penilaian sejumlah besar properti pada tanggal penilaian dengan prosedur sistimatis dan melalui pengujian statistik. Tujuan dari penelitian ini yaitu : (1) Membentuk model penilaian tanah massal berdasarkan pengelompokan penggunaan lahan perkotaan dengan memperhatikan faktor jarak ke CBD, luas tanah, lebar jalan, kelengkapan fasilitas, ketersediaan angkutan umum, ketersediaan lahan parkir, yang digunakan sebagai alternative pembuatan ZNT. (2) Untuk menganalisis perbedaan rata-rata nilai tanah hasil penilaian model dengan rata-rata nilai pasar tanah. Penelitian ini dilakukan di kelurahan Salatiga, Kutowinangun dan Gendongan, Kota Salatiga. Dalam menentukan pengelompokan penggunaan lahan dapat dilakukan dengan interpretasi citra Quick Bird. Sebanyak 245 sampel data transaksi yang digunakan dipilih secara purposive sampling, yang dianggap mewakili dan sesuai tujuan penelitian ini. Analisis regeresi dilakukan terhadap nilai tanah sebagai variabel tak bebas dan jarak ke CBD, luas tanah, lebar jalan, kelengkapan fasilitas, ketersediaan angkutan umum, ketersediaan lahan parkir, penggunaan komersil, penggunaan campuran dan penggunaan perumahan sebagai variabel bebasnya. Dalam pengujian analisis regresi menggunakan model linier, lin-log, log-lin dan logaritma terhadap 9 variabel bebas menunjukkan model terbaik adalah model linier dengan 8 variabel lolos uji dan satu variabel yaitu luas tanah tidak lolos uji. Dalam analisis regresi ulang dengan model linier terhadap 8 variabel bebas menunjukan bahwa semua variabel lolos uji kriteria apriori ekonomi, lolos uji kriteria statistik dengan koefisien determinasi (R2) sebesar 92,8% dan lolos uji kriteria asumsi klasik (uji heteroskedastisitas, otokorelasi, dan multikolinieritas). Hal ini berarti model tersebut bisa digunakan untuk melakukan penilaian tanah diwilayah penelitian. Dengan uji beda rata-rata ZNT model dibandingkan dengan ZNT PBB, hasilnya menunjukkan bahwa nilai Z-hitung sebesar 58,523 > Z-tabel (1,96), artinya bahwa ZNT model dan ZNT PBB berbeda secara nyata. Nilai ratarata ZNT model yang lebih tinggi dari pada ZNT PBB, hal ini menunjukkan bahwa rata-rata NJOP PBB masih dibawah harga pasarnya.

Property valuation on many properties, one conducted by Direktorat PBB and BPHTB could be done by using mass appraisal. Mass appraisal is a valuation of many properties on a certain date of valuation, by using systematic procedures and statistical test. This research aimet to : (1) to construct a land mass valuation model based on urban land use clustering, with some variables such as : distance to CBD, land area, road width, facilities completeness, public transportation availability, parking area availability, that are all used as an alternative to construct ZNT. (2) to analyst the mean difference between land value mean from valuation model, with market land mean value. The research was conducted on counties such as : Salatiga, Kutowinangun, and Gendongan at the city of Salatiga. Land use clustering done by taken from Quick Bird satellite imagery interpretation. 245 samples of land value taken from transaction data using purposive sampling method, considered as representing and suitable to the research’s goals. The regression analysis was conducted with land value as dependent variables, and independent variables consist of : distance to CBD, land area, road width, facilities completeness, public transportation availability, parking area availability, commercial use, mix use and real estate use. The regression analysis test using the linear, lin-log, log-lin and algorithm model on 9 independent variables, showing that the best model is linear model with 8 variables passed the test and 1 variables i,e. land area fail. The re-regression analysis using the linear model on the 8 independent variables, showing that all variables pass apriori economic , statistic criteria test with coefficient of determination (R2) 92,8% and classic assumption test (heteroskedasticity, oto correlation, dan multi colinearity test). This suggests that the model could be used for land valuation at research area. The results of mean difference test on ZNT model compared to ZNT PBB showing the Z count is 58,523 > Z table (1,96), this means that the ZNT model and ZNT PBB is differ significantly. The mean of ZNT model is higher than the mean of ZNT PBB, showing that the NJOP PBB as average is still under the market value.

Kata Kunci : Penilaian Properti,Penggunaan Lahan,Analisis Regresi, Land use clustering, regression analysis, ZNT, mean difference test