Kapitalisasi berbagai jenis penggunaan properti dalam rangka penentuan zona nilai tanah di Kota Yogyakarta

HARJANTO, Budi, Promotor Prof.Dr. Insukindro, MA

2007 | Disertasi | S3 Ilmu Ekonomi dan Studi Pembangunan

Tingkat kapitalisasi adalah sebuah faktor yang sangat penting dalam penerapan penedekatan pengkapitalisasian pendapatan. Tingkat kapitalisasi digunakan untuk mengkonversi pendapatan bersih operasional menjadi indikasi nilai pasar. Tingkat kapialisasi ini bervariasi untuk setiap lokasi dan jenis penggunaan tanah. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui variasi tingkat kapitalisasi antar lokasi dan jenis penggunaan tanah di Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk menetukan tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk masing-masing wilayah, khususnya tingkat kapitalisasi tanah, yang berguna untuk menaksir nilai tanah dan zona nilai tanah. Untuk mendapatkan tingkat kapitalisasi tanah, dalam penelitian ini dilakukan proses ekstraksi tingkat kapitalisasi dan sekaligus memasukkan faktor keuntungan modal yang selama ini belum banyak diperhitungkan. Penelitian ini dilakukan terhadap tiga sektor penggunaan tanah yang dominan di Yogyakarta, yaitu sektor perumahan, komersian dan pertanian. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kerat lintang dengan jumlah sampel sebanyak 577 sampel yang berasal dari transaksi sewa yang terjadi pada Januari 2003 sampai April 2004. Data yang dikumpulkan adalah data primer dari penelitian lapangan dan data sekunder yang diperoleh dari laporan bulanan PPAT, agen properti, pengembang properti dan Kantor Pelayanan PBB Yogyakarta. Analisis data yang dilakukan dalam penelitian ini terdiri dari tiga metode analisis, yaitu analisis tingkat kapitalisasi, pembentukan model penaksir pendapatan sewa bersih dan zona nilai tanah, dan terhadap semua metode dilakukan pengujian berdasarkan kerangka kerja teoritik dan statistik. Untuk mendapatkan hasil yang lebih baik, dalam penelitian ini dilakukan pengkombinasian dengan sistem basis data yang mempunyai informasi kebumian (SIG). Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi menyeluruh untuk semua sektor adalah lebih rendah daripada tingkat kapitalisasi menyeluruh untuk tanah yang diestimasi berdasarkan rumusan yang diturunkan dalam penelitian ini. Perbedaan tersebut merupakan faktor keuntungan modal. Tingkat kapitalisasi tanah untuk sektor komersial adalah lebih tinggi dibandingkan dengan tingkat kapitalisasi sektor perumahan dan sektor pertanian. Tingkat kapitalisasi tanah untuk masing-masing sektor antar kecamatan adalah bervariasi. Hasil analisis tingkat kapitalisasi tanah dan dan model penaksir pendapatan sewa bersih yang dihasilkan dalam penelitian ini digunakan untuk menaksir nilai tanah untuk masing-masing objek untuk selanjutkan dilakukan penzonaan nilai tanah berdasar nilai indikasi rata-ratanya. Berdasarkan pengujian statistik diperoleh hasil bahwa perbedaan hasil estimasi dengan nilai tanah hasil ektraksi harga transaksi tidak terdapat perbedaan yang signifikan, tetapi terhadap NJOP-PBB adalah sangat signifikan.

Capitalization rate is an important factor in application of the income capitalized approach. It is usually used to convert the net operating income to an estimate of market value. In Yogyakarta, capitalization rate of each location and kind of land used are varies. This research is undertaken to know the variation of the capitalization rate among the location and the land used. The objective of this research is to determine an appropriate capitalization rate for each region, especially the capitalization rate of land. This kind of capitalization rate is important in estimating the land value and land value zone. In this research, estimation of capitalization rate is calculated from extraction process and included capital gains. This research is undertaken to most land used in Yogyakarta, those are residential, commercial and agricultural. This reseach used 577 cross sectional data gathered from data of property rent from January 2003 to April 2004. Primary data were obtained using survey and secondary data collected from monthly report of notary, property agents, property developers and The Office of Property Tax Service Yogyakarta. The analysis data used in this research is devided into three methods, those are capitalization rate analysis, develop estimation model of net rent income and land value zone analysis. All of these methods are tested with theoritical and statistical framework. For a better result, this research is used and combined with geographic information data base. The empirical result of this analysis shows that mean of overall capitalization rate of whole property sector is less than overall capitalization rate for land from derivated formula in this research. The difference between two results indicate the capital gains. The average of land capitalization rate of commersial sector is higher than residential and agricultural sector. Capitalization rate and estimation model resulted from this research are used to estimate the land value. Furthermore, the estimation of the land value of each object is zoned base on the average of the indication value (NIR). It is shown from the statistic test that the difference between estimate land value and market value of land that is extracted from the transaction price is not significant. However, it is significant with the Sale Value of Tax Object (NJOP).

Kata Kunci : Kapitalisasi Tanah,NilaiTanah dan Zona Nilai Tanah,Zona Nilai Tanah,Kapitalisasi