Analisis kesetaraan antara Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dengan nilai pasar :: Studi kasus Kecamatan Kotagede Kota Yogyakarta

UTOMO, Wahyu, Dr. Fahmy Radhi, MBA

2005 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis mengenai seberapa besar tingkat kesetaraan antara nilai yang ditetapkan (NJOP) dengan nilai pasarnya, seberapa besar jumlah tax loss apabila ternyata NJOP ditetapkan di bawah nilai pasar (under assessment), dan melihat apakah dalam penetapan NJOP telah memenuhi aspek keadilan, di mana hal ini tercermin dari tingkat keseragaman yang telah dicapai dalam penetapan NJOP serta merumuskan formula untuk mengestimasi nilai properti secara lebih cepat dan akurasinya dapat diandalkan dengan menggunakan assessment ratio. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah assessment ratio yaitu dengan cara membandingkan antara NJOP dengan nilai pasarnya, di mana data –data dimaksud diperoleh dari beberapa sumber baik berupa data sekunder maupun primer. Adapun untuk menghitung seberapa besar jumlah kehilangan pendapatan yang bersumber dari PBB (tax loss) diperlukan data realisasi pendapatan PBB. Metoda pengambilan sampel NJOP dan Nilai Pasar dilakukan dengan cara proportional stratified random sampling di mana proses pelaksanaannya terlebih dahulu properti dikelompokkan menjadi dua yaitu kelompok A: properti yang lokasinya terletak di samping jalan besar dan Kelompok B: properti yang lokasinya tidak terletak di samping jalan besar. Kemudian langkah selanjutnya sampel ambil dari masing-masing kelurahan secara proporsional disesuaikan dengan jumlah transaksi yang terjadi di wilayah masing-masing. Hasil analisis penelitian dapat dijabarkan sebagai berikut: tingkat penetapan NJOP di wilayah Kecamatan Kotagede secara rata-rata (0,82) masih di bawah nilai pasar namun apabila dilihat dari masing-masing kelompok ternyata pada kelompok A penetapan NJOP (0,91) telah berada pada tingkat yang diharapkan sedangkan pada kelokpok B (0,76) masih di bawah nilai pasar. Berkenaan dengan hal tersebut terjadi kehilangan pendapatan yang bersumber dari PBB (tax loss) yaitu berkisar Rp48,37 juta sampai dengan Rp169,66 juta. Berdasarkan hasil uji regresivitas/progresivitas menunjukkan bahwa pada properti kelompok A terjadi progresivitas dan kelompok B terjadi regresivitas sedangkan hasil uji tingkat keseragaman anatar kelompok A dan B juga menunjukan bahwa kedua kelompok tersebut belum dinilai pada tingkat presentase yang sama. Hal ini mengindikasikan bahwa pelaksanaan penetapan NJOP di Kecamatan Kotagede belum memenuhi aspek keadilan. Di samping hal-hal tersebut di atas, berdasarkan hasil simulasi perhitungan estimasi nilai properti menggunakan assessment ratio menunjukan bahwa hasil perhitungannya relatif mendekati nilai pasar yang sebenarnya.

This research aimed to analyze the degree of equivalent between the stated value (NJOP) with its market value, how much is the tax loss if it were found out that NJOP is stated undervalued (under assessment), and to see whether in the NJOP settlement the fairness aspect has been fulfilled, where in this case is reflected from degree of equality that have been achieved in NJOP settlement also to summarize the formula to estimate the property value faster and accurately by using reliable assessment ratio. The analysis tools used in this research is assessment ratio, which is done by comparing between NJOP and its market value and the data we used in this research come from many sources of primary data and secondary data. In order to measure the number of income loss from PBB, the realization income data of PBB is needed. Sampling method of NJOP and market value are conducted by using proportional stratified random sampling where in process this research had grouped the properties into two groups. They are Group A, the properties that are situated near the main street and Group B, the properties that are not situated near the side main street. Then the sample is collected from each kelurahan proportionally by the amount of transaction on each area. The result of this research can be stated as follows. The level of NJOP settlement in Kecamatan Kotagede in average (0.82) are still undervalued compared to its market value comparing each group, group A, NJOP settlement (0.91) were on expected level while on group B (0.76) were below market value. In that case the income loss from PBB is ranged from Rp48.3 million to Rp169.66 million. The regressivity/progressivity test indicated that properties on group A has progressivity and on group B has regressivity, while the result of equality rate test between group A and group B indicated that both of groups were not measured on the same percentage. This indicated that the fairness aspect of NJOP settlement on Kecamatan Kotagede has not been fulfilled. Besides the results mentioned above, based on simulation result of property value measurement estimation by using assessment ratio indicated that the measurement result is relatively close to real market value.

Kata Kunci : Nilai Jual Obyek Pajak,Nilai Pasar