Alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik pada aset tanah dan bangunan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, tahun 2005

HARTONO, Budi, Fahmy Radhi, Ph.D

2006 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini berjudul Optimalisasi Penggunaan Aset Publik (Highest and Best Use Analysis) dengan obyek penelitian berupa aset tanah dan atau bangunan yang dikuasai dan dimiliki oleh Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang berada di wilayah Kabupaten Kulonprogo. Lokasi penelitiannya terletak di 4 (empat) lokasi, yaitu di Kawasan Glagah-Temon, di Toyan-Wates, di Bulu-Pengasih, dan di Dlaban-Sentolo. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik di masing-masing lokasi mendasarkan pada analisis kelayakan fisik dan kelayakan peraturan; untuk mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik yang mendasarkan pada analisis kelayakan keuangan; serta untuk menentukan pilihan prioritas pengembangan yang memungkinkan dilakukan agar memberikan manfaat yang tertinggi dan terbaik melalui analisis maksimisasi keuntungan. Metode penelitian yang dilakukan adalah dengan metode analisis produktifitas properti; analisis keuangan; dan analisis maksimisasi keuntungan. Analisa yang dilakukan mendasarkan pada hasil pengolahan data primer dan data sekunder yang terkumpul melalui wawancara dan survei langsung di lapangan. Hasil analisis menunjukkan bahwa di lokasi di Kawasan Glagah-Temon secara fisik layak untuk dibangun sebuah bangunan bertingkat, dan sesuai peraturan layak untuk dibangun sebuah hotel dan restoran yang lengkap dan modern. Pada analisis kelayakan keuangan dihasilkan perhitungan yang diperoleh adalah NPV-nya positif; IRR=12,70%; RoI=244,22%; dan Payback period selama 6 tahun 2 bulan. Pada lokasi Toyan-Wates menunjukkan hasil secara fisik layak untuk dibangun bangunan bertingkat yang berfungsi sebagai perkantoran atau perdagangan, dengan hasil analisis keuangannya berupa NPV-nya positif; IRR=14,83%; RoI=270,46% dan Payback period selama 5 tahun 5 bulan. Pada lokasi di Bulu-Pengasih menunjukkan bahwa secara fisik layak untuk bangunan bertingkat, dengan kelayakan peraturan sebagai pabrik/ gudang pertanian, dan hasil analisis keuangannya diperoleh NPV-nya positif; IRR=10,40%; RoI=216.15% dan Payback period selama 7 tahun 2 bulan. Pada lokasi penellitian di Dlaban-Sentolo secara fisik, hanya layak dibangun untuk bangunan tidak bertingkat, dan dipergunakan sebagai restoran tradisional, dengan perhitungan analisis keuangannya menunjukkan hasil NPV-nya positif; IRR=10,42%; RoI=216,33% dengan Payback period selama 7 tahun 1 bulan. Dalam analisis maksimisasi keuntungan, maka diperoleh hasil analisisnya yang dilakukan dengan metode skor, bahwa lokasi Toyan-Wates sebagai perkantoran koperasi yang lengkap dan modern dengan skor 15 merupakan pilihan pertama untuk dapat dimanfaatkan dan dikembangkan. Pilihan kedua adalah di Glagah-Temon dengan skor 12 dengan pertimbangan besarnya nilai investasi dan lama pengembalian, yang dimanfaatkan sebagai hotel dan restoran yang lengkap dan modern.

The research entitled optimazed usage of public assets (highest and best use analysis) made use the lands or the building owned and authorized by the local government of Yogyakarta Special province as the object of the research. The research was held on four different location within the territory of Kulonprogo regency, namely, Glagah-Temon, ToyanWates, Bulu-Pengasih, and Dlaban-Sentolo. The goal of this research was to find out the highest and best use of each location based on the analysis of fhysical and regulation appropriateness; to find out the highest and best use based on the analysis of financial propereness; and also to determine the priority choice of development that was possibly done with the intention to obtain the highest and best benefit through analysis of profit maximization. The method applied in this research was the analytical method on property productivity; on finance; and on profit maximization by basing on the analytical result of primary and secondary data colletde through interviews and direct surveys on the spots. The result of the analysis showed that within the area of Glagah-Temon, physically it was proper for a storied building, and in accordance with the regulation it was appropriate for a modern and complete restaurant. Where as in accordance with the financial appropriateness, the results showed that the NPV was positive, the IRR = 12.70%, with the payback period for 5 years and 2 months. Within the area toyan-wates, the results discovered that physically it was appropriate for same storied building functioning as office or trading site. The analytical pruduct of finance clarified that the NPV was positive, IRR = 14.83%, RoI = 270.46% with the payback period for 5 years and 5 months. In the area of Bulu-Pengasih, the resultsaid that physically it was appropriate for same storied construction with the regulative properness for factory/farming stocking site. The analytical products of finance showed that the NPV was positve, IRR = 10.40%, RoI = 216.15% with payback period for 7 years and 2 months. For the area of Dlaban-Sentolo, physically it was appropriate for non storied buildings functioning as traditional restaurants. The analytical products confirmed that NPV was positive, the IRR = 10.42%, RoI = 216.33% with payback period for 7 years and 1 months. The results of analysis or profit maximization, that was taken by scoring method, proved that the area of toyan-Wates as the office for complete and modern cooperative with score 15 was the first choice of take and develop. The second choice, with the consideration of size of investment value and payback periode, was thea area of glagah-Temon with its score 12 was made use as the sites for complete and modern restaurants and hotels.

Kata Kunci : Optimalisasi Penggunaan Aset Publik,Highest and Best Use Analysis