Ketidakpastian dan Harga Properti Residensial: Bukti Empiris pada Lima Negara Berkembang di Asia

Zahra Aqilla Fadjrie, Akhmad Akbar Susamto, M.Phil., Ph.D.

2026 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Ketidakpastian ekonomi dan perubahan risiko transisi menuju ekonomi rendah karbon menjadi bagian dari dinamika eksternal yang dapat berkaitan dengan perkembangan harga properti residensial. Hubungan tersebut menjadi semakin relevan pada negara berkembang di Asia karena pasar perumahan cenderung menunjukkan volatilitas harga dan respons terhadap guncangan global yang berbeda dibandingkan negara maju. Penelitian ini menguji hubungan berbagai dimensi uncertainty dengan harga properti residensial pada lima negara berkembang di Asia, yaitu Indonesia, Cina, India, Filipina, dan Thailand. Data yang digunakan merupakan data panel kuartalan periode 2016Q1–2025Q3 dengan 195 observasi. Harga properti residensial diukur menggunakan Residential Property Price Index (RPPI), sedangkan dimensi uncertainty direpresentasikan oleh Global Economic Policy Uncertainty (GEPU), World Uncertainty Index (WUI), dan climate transition risk yang diproksikan menggunakan Transition Risk Index (TRI), dengan GDP Growth dan inflasi sebagai variabel kontrol. Estimasi akhir menggunakan Fixed Effect Model dengan Driscoll–Kraay robust standard errors. Hasil penelitian menunjukkan bahwa GEPU berasosiasi positif dan signifikan dengan RPPI, sedangkan WUI menunjukkan arah hubungan negatif tetapi tidak signifikan secara statistik. TRI menunjukkan asosiasi positif dan signifikan dengan RPPI serta merupakan temuan yang paling stabil pada berbagai analisis sensitivitas. Sementara itu, GDP Growth dan inflasi tidak menunjukkan hubungan yang signifikan dengan RPPI. Temuan ini menunjukkan bahwa berbagai dimensi uncertainty dapat memiliki pola hubungan empiris yang berbeda dengan harga properti residensial. Secara keseluruhan, hasil penelitian diinterpretasikan sebagai asosiasi empiris bersyarat berdasarkan spesifikasi model yang digunakan dan bukan sebagai bukti hubungan kausal yang kuat.

Economic uncertainty and changes in transition risk toward a low-carbon economy are part of the external dynamics that may be associated with developments in residential property prices. This relationship is becoming increasingly relevant in developing countries in Asia because housing markets tend to exhibit price volatility and responses to global shocks that differ from those in developed countries. This study examines the relationship between various dimensions of uncertainty and residential property prices in five developing countries in Asia, namely Indonesia, China, India, the Philippines, and Thailand. The data consist of quarterly panel data for the 2016Q1–2025Q3 period, comprising 195 observations. Residential property prices are measured using the Residential Property Price Index (RPPI), while the dimensions of uncertainty are represented by Global Economic Policy Uncertainty (GEPU), the World Uncertainty Index (WUI), and climate transition risk proxied by the Transition Risk Index (TRI), with GDP Growth and inflation as control variables. The final estimation uses a Fixed Effect Model with Driscoll–Kraay robust standard errors. The results show that GEPU is positively and significantly associated with RPPI, whereas WUI shows a negative relationship but is not statistically significant. TRI shows a positive and significant association with RPPI and is the most stable finding across various sensitivity analyses. Meanwhile, GDP Growth and inflation do not show a significant relationship with RPPI. These findings indicate that different dimensions of uncertainty may exhibit different empirical patterns of association with residential property prices. Overall, the results are interpreted as conditional empirical associations based on the model specification used rather than as evidence of a strong causal relationship.

Kata Kunci : harga properti residensial, GEPU, WUI, climate transition risk, data panel