Studi kelayakan pembangunan Kawasan Industri Mulyoharjo (KIM) Kabupaten Jepara

HERNANTYA, R. Bambang, Drs. Lincolin Arsyad, M.Sc

2005 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menilai kelayakan pembangunan Kawasan Industri Mulyoharjo (KIM) oleh Pemerintah Kabupaten Jepara ditinjau dari analisis finansial dan analisis non finansial. Analisis finansial dengan alat Benefit Cost Ratio (BCR); Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) dilanjutkan dengan Sensitivity Analysis bilamana perlu. Analisis non finansial adalah kajian dari aspek pasar, aspek hukum, aspek sosial ekonomi dan aspek sosial budaya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pada analisis finansial dengan SBI hasil lelang per 13 Juli 2005 sebesar 8,5% menunjukkan BCR kondisi optimis sebesar 1,00371 (BCR > 1)); NPV sampai dengan para investor menikmati hak pengelolaan lahan (HPL) di Kawasan Industri Mulyoharjo rentang 20 tahun atau sampai tahun 2027 nilai bersih saat ini dari investasi masa depan sebanyak Rp160.440.692,- (positif) dan apabila digunakan tingkat bunga pembanding sebesar 8,894% per tahun dan tingkat bunga 8,895% per tahun yang menunjukkan NPV Rp59.299,- dan NPV Rp – 345.105,- Maka nilai pembangunan KIM dengan cara Linier Interpolation diperoleh hasil IRR sebesar 8,89415 % (positif). Hasil analisis sensitivitas kenaikan cost 10%; sensitivitas penurunan benefit 10%; sensitivitas kavling terjual 75% dan sensitivitas kavling terjual 50% semua menunjukkan BCR < 1 dan NPV negatif sehingga pembangunan KIM tidak layak lagi apabila terjadi fluktuasi harga dan apabila kavling tidak terjual semuanya. Pembangunan KIM layak bila kavling hanya terjual 75% dengan harga kavling minimal Rp.330.000,-/meter. Hasil analisis non finansial atas aspek pasar secara implisit menunjukkan bahwa pembangunan KIM disambut baik kalangan pengusaha atau pengguna. Analisis atas aspek hukum menunjukkan bahwa pembangunan sudah sesuai dengan peruntukannya dan sesuai dengan kebijakan pemerintah daerah. Analisis atas aspek sosial ekonomi menunjukkan bahwa pembangunan KIM justru merupakan peluang kerja/kesempatan berusaha pada saat kegiatan pembangunan infrastruktur dan utilitas, kegiatan konstruksi, serta pada saat operasional pabrik-pabrik dan kegiatan produksi yang lain. Analisis atas aspek sosial budaya menunjukkan 2 (dua) persepsi yaitu persepsi positif dan persepsi negatif atas dibangunnya KIM di Kabupaten Jepara. Kesimpulan secara umum dari hasil analisis finansial dan analisis non finansial Pembangunan Kawasan Industri Mulyoharjo (KIM) Kabupaten Jepara secara keseluruhan menunjukkan layak untuk dilaksanakan dengan memperhatikan pemasaran dan fluktuasi harga. Persepsi negatif dari aspek sosial budaya perlu diatasi dengan konsistensi pelaksanaan pembangunan KIM sesuai dengan perencanaannya.

The purpose of this research is to evaluate the feasibility development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) by Jepara Regency Government with financial analysis and non financial analysis. The financial analysis with a tool are Benefit Cost Ratio (BCR); Net Present Value (NPV); Internal Rate of Return (IRR) and Sensitivity Analysis if needed. The non financial analysis studies are market aspect, legacy aspect, socio-economic aspect and socio-culture aspect. The result of research with financial analysis at 8,5% Indonesian Bank Certificate (SBI) were auction July, 13th 2005 showed BCR: 1,00371 (positive); NPV until investors use The Using Area Right (Hak Pengelolaan Lahan/HPL) in Mulyoharjo Industry Area (KIM) during 20 years or until year 2027 net present value: Rp160.440.692,- (positive) and if used discount factors comparison at 8,894% per years and 8,895% per years showed NPV Rp59.299,- and – Rp345.105,- So, value development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) with Linier Interpolation defined IRR: 8,89415 % (positive). The result all of increasing cost 10% sensitivity; decreasing benefit 10% sensitivity; 75% sold out sensitivity and 50% sold out sensitivity showed BCR < 1 and NPV = negatif; however development of KIM is not feasible when KIM is not 100% sold out or if the price were fluctuation. Development of KIM is feasible when 75% sold out for the price Rp.330.000,-/meter. The result of research with non financial analysis at market aspect showed implicitly development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) are welcome by the investors or users. The analysis at legacy aspect showed that development is suitable with purpose and Regency Government policy. The analysis at socio-economic aspect showed that development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) even give opportune of job and business while develop the infrastructure and utility, constructions activity, while manufactures being operate and another production activity. The analysis at socio-culture aspect showed 2 (two) perception from people are positive perception and negative perception about development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) in Jepara Regency. The conclusion from financial analysis and non financial analysis development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) in Jepara Regency generally showed that development is feasible to operate with seriously marketing and according the fluctuation of price. The negative perception from socio-culture aspect needed to eliminate with consistency action in development of Mulyoharjo Industry Area (KIM) consider with the detail plan.

Kata Kunci : Pembangunan Kawasan,Studi Kelayakan, Feasibility Studies, BCR, NPV, IRR, are market aspect, legacy aspect, socio-economic aspect and socio-culture aspect; Mulyoharjo Industry Area (KIM) in Jepara Regency