Faktor Pembentuk Nilai Lahan Kawasan Berorientasi Transit sebagai Dasar Strategi Cipta Nilai untuk Pengembangan Kawasan di DKI Jakarta

Dhimas Apriliyansyah Prasetiyo, Doddy Aditya Iskandar, S.T., M.CP., Ph.D.

2026 | Skripsi | PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

Salah satu pendekatan yang banyak diterapkan dalam merespon keterbatasan lahan dan peningkatan kebutuhan mobilitas adalah pengembangan kawasan berorientasi transit (TOD). Namun, pengembangan kawasan TOD DKI Jakarta menghadapi berbagai tantangan, khususnya dari aspek finansial sehingga membutuhkan pembiayaan kreatif seperti mekanisme cipta nilai dalam skema penangkapan nilai lahan. Oleh karena itu, penelitian ini bertujuan untuk menganalisis secara komparatif karakteristik persil lahan serta hubungan antara nilai lahan dengan variabel faktor pembentuk nilai lahan pada dua skala pengembangan  kawasan TOD DKI Jakarta, sehingga dapat dirumuskan strategi cipta nilai pada setiap kawasan.

Penelitian ini menggunakan metode analisis campuran dengan desain sekuensial eksplanatori,  di mana analisis kuantitatif dilakukan terlebih dahulu. Selanjutnya, analisis kualitatif dilakukan untuk memvalidasi temuan kuantitatif sekaligus memperdalam interpretasi hasil berdasarkan perspektif pemangku kepentingan. 

Hasil penelitian menunjukkan adanya perbedaan yang jelas antara Kawasan TOD Dukuh Atas sebagai kawasan TOD skala kota dan Kawasan TOD Istora–Senayan sebagai kawasan TOD skala sub-kota, baik dari sisi karakteristik persil lahan, variabel faktor pembentuk nilai lahan, maupun strategi cipta nilai yang dihasilkan: (1) Karakteristik persil lahan berdasarkan nilai lahan dan faktor pembentuk nilai lahan kawasan TOD skala kota cenderung lebih heterogen dibandingkan dengan kawasan TOD skala sub-kota; (2) Terdapat dua variabel faktor pembentuk nilai lahan  yang berpengaruh signifikan terhadap nilai lahan pada kawasan TOD skala kota, sedangkan pada kawasan TOD skala sub-kota tidak terdapat variabel yang signifikan; (3) Strategi cipta nilai pada kawasan TOD skala kota berfokus pada optimalisasi KLB dan kondisi status ekonomi permukiman, sedangkan kawasan TOD skala sub-kota berfokus pada optimalisasi aksesibilitas fasilitas transportasi. 

One of the approaches widely applied in responding to land scarcity and increasing mobility demand is the development of Transit Oriented Development (TOD) areas. However, the development of TOD areas in DKI Jakarta faces various challenges, particularly from the financial aspect, thus requiring creative financing such as value creation mechanisms within the land value capture. Therefore, this study aims to comparatively analyze the land parcel characteristics and the relationship between land values and the variables of land value determinants factors across two TOD development scales in DKI Jakarta, so that value creation strategies can be formulated for each area.

This study uses a mixed-methods approach with a sequential explanatory design, where quantitative analysis is conducted first. Subsequently, qualitative analysis is carried out to validate the quantitative findings while deepening the interpretation of the results based on stakeholder perspectives.

The results show clear differences between the Dukuh Atas TOD Area as a city scale TOD and the Istora–Senayan TOD Area as a sub-city scale TOD, in terms of land parcel characteristics, land value determinant variables, and the resulting value creation strategies: (1) Land parcel characteristics based on land value and land value determinant factors in the city scale TOD tend to be more heterogeneous compared to the sub-city scale TOD; (2) There are two land value determinant variables that significantly influence land value in the city scale TOD, whereas no significant variables are found in the sub-city scale TOD; (3) The value creation strategy in the city scale TOD focuses on optimizing Floor Area Ratio (FAR) and the condition of residential socioeconomic status, while the sub-city scale TOD focuses on optimizing accessibility to transport facilities.

Kata Kunci : Kawasan Berorientasi Transit (TOD), Skala Pengembangan Kawasan, Nilai Lahan, Faktor Pembentuk Nilai Lahan, Cipta Nilai, Penangkapan Nilai Lahan