Pemodelan nilai tanah pemukiman pelantar dengan menggunakan sistem informasi geografis :: Studi kasus Kota Tanjungpinang

SUPARWANTO, Edi, Ir. Waljiyanto, M.Sc

2005 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Kota Tanjungpinang adalah salah satu kota di Propinsi Kepulauan Riau yang mempunyai wilayah kepulauan. Laut memegang peranan penting sebagai sarana mobilitas antar pulau. Dengan melihat karakteristiknya sebagai daerah kepulauan, pusat kegiatan bisnis banyak terjadi di daerah sekitar pelabuhan laut. Fenomena yang muncul adalah berkembangnya pemukiman yang tumbuh di sekitar pelabuhan. Pemukiman tersebut terletak di atas perairan laut, yang oleh masyarakat setempat disebut pemukiman pelantar. Mengacu pada ketentuan perundang-undangan yang berlaku, pemukiman pelantar merupakan obyek yang wajib dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Salah satu komponen untuk menetapkan besarnya PBB adalah nilai tanah yang dihitung dengan menggunakan model pendekatan perbandingan pasar. Yang menjadi permasalahan adalah apakah model penilaian tanah pemukiman pelantar sama dengan pemukiman yang ada di daratan. Penelitian ini bertujuan membuat deskripsi pemukiman pelantar dan membentuk model dengan menggunakan faktor lebar depan, jarak ke CBD, lebar jalan, jarak ke daratan, status hak, status etnis, materi jalan dan kedalaman. Penelitian ini menggunakan data cross section. Data nilai tanah diperoleh dari laporan bulanan PPAT/Notaris di Kantor Pelayanan PBB Tanjungpinang serta informasi dari Kantor Kecamatan dan konsultan pajak. Overlay dilakukan untuk membedakan sampel tanah pemukiman pelantar dan non pelantar (daratan). Jumlah sampel terpilih sebanyak 61. Untuk mengukur jarak ke CBD dan jarak ke daratan digunakan network analysis. Data lebar jalan dan lebar depan diperoleh dengan pengukuran memanfaatkan peta bidang format digital, sedangkan data status hak dan status etnis diidentifikasi dari laporan PPAT/Notaris. Data materi jalan dan kedalaman merupakan hasil dari verifikasi lapangan. Analisis model dilakukan dengan metode regresi linier berganda untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan model yang tepat untuk mengestimasi nilai tanah pemukiman pelantar. Hasil penelitian menunjukkan bahwa model yang tepat untuk mengestimasi nilai tanah pemukiman pelantar adalah loglin. Hasil regresi dengan menggunakan model terpilih menunjukkan bahwa faktor lebar depan dikeluarkan dari model karena tidak sesuai hipotesis, sedangkan jarak ke daratan, status etnis dan materi jalan tidak berpengaruh secara signifikan terhadap model. Faktor jarak ke CBD, lebar jalan, status hak dan kedalaman berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah baik secara individu maupun serentak yang ditunjukkan oleh koefisien determinasi sebesar 88,25%. Model juga memenuhi Asumsi Linier Klasik yang menunjukkan bahwa model dapat digunakan untuk mengestimasi nilai tanah di lokasi penelitian.

Tanjungpinang is one of the district in Kepulauan Riau Province that covers an archipelago area. The sea territory plays an important role as means of inter island mobility. By considering its characteristic as an archipelago area, central business activities most happened around harbor. The phenomenon was settlements which grew around the harbor. The settlement was built above the sea waters, people there called pelantar settlement. Refer to the regulation, pelantar settlement is object which must be subjected by Local Land and Building Tax. One of the components to determine the Local Land and Building Tax is land value that appraised by market value approach. The question was whether land appraisal model for pelantar settlements is same with mainland appraisal model. This research intents to describe pelantar settlements and determine the land appraisal model for pelantar settlements. Factors considered are frontage, street width, distance to CBD, distance to mainland, legal status, ethnical status, street material and depth. This research used cross section data which were taken in study area. The land value were taken from PPAT monthly report in year 2003 and 2004 about sales transaction which were available at KP PBB Tanjungpinang, also information from sub district office and tax consultant office. Overlay technique was to differ between pelantar settlement and mainland samples. The samples selected were 61. The researcher had fieldwork verification to the owner to obtain the value land precisely. Distance to CBD and to mainland data were obtained by Network Analysis. Street width and frontage were obtained through digital map parcel. The legal and ethnical status were taken from PPAT report, while material street and depth were obtained by fieldwork verification. The multiple linier regression was applied for model analysis to examine factors influenced land value and determine the appropriate model. The result of the research indicated that the appropriate model for land value at pelantar settlements was linier-logarithmic. Regressing by using selected model also indicated that frontage, distance to mainland, ethnical status and material street were excluded in this such model. However, street width, distance to CBD, legal status and depth variables used in criteria had significant influence toward the land value. That were indicated by its coefficient of determination (R2) which was 88,25%. The model fulfilled a classical linier assumption, it indicated that model could be applied at study area.

Kata Kunci : SIG,Nilai Tanah,Permukiman Pelantar, Model, Pelantar Settlements, GIS