Perbandingan Kinerja Rest Area 88A dan 88B Ruas Jalan Tol Cipularang : Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Profitabilitas dan Keefektifan Pengelolaan

Widiyatmiko Nursejati, Nofie Iman Vidya Kemal, S.E., M.Sc., Ph.D

2026 | Tesis | S2 MANAJEMEN (MM) JAKARTA

Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis perbedaan kinerja antara rest area 88A dan 88B pada ruas Jalan Tol Cipularang yang menunjukkan ketimpangan signifikan, dengan rest area 88A memiliki kunjungan dan profitabilitas lebih tinggi dibandingkan rest area 88B meskipun 88B memiliki luasan yang lebih besar. Ketimpangan tersebut menimbulkan kebutuhan untuk mengevaluasi faktor internal dan eksternal yang memengaruhi kinerja rest area, termasuk pengelolaan tenant, pemanfaatan ruang, volume lalu lintas, serta tingkat kepuasan pengguna. Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi determinan kinerja rest area melalui indikator Margin Revenue, Contribution Margin, Revenue per Vehicle, Revenue per m², serta Customer Satisfaction Index (CSI), sekaligus memproyeksi dampak Program Peningkatan Layanan terhadap kinerja di masa mendatang. 

Metode penelitian menggunakan pendekatan kuantitatif deskriptif dan evaluatif dengan sumber data berupa laporan keuangan perusahaan tahun 2019–2024, data volume kendaraan dan luas area komersial, observasi lapangan, serta survei kuesioner kepada pengguna rest area. Analisis kepuasan pengguna dan preferensi terhadap skenario peningkatan layanan dilakukan menggunakan statistik deskriptif dan Ordinal Logistic Regression. 

Hasil penelitian menunjukkan bahwa rest area 88A memiliki Margin Revenue, Contribution Margin, dan Revenue per Vehicle yang lebih tinggi, didukung oleh tata kelola ruang yang lebih efisien dan tingkat kepuasan pengguna yang lebih baik. Sebaliknya, Rest area 88B mengalami underutilization akibat komposisi tenant yang kurang sesuai dan rendahnya kualitas layanan pada beberapa indikator SERVQUAL. Proyeksi peningkatan layanan menunjukkan potensi peningkatan performa pada kedua rest area apabila pengembangan diarahkan pada optimalisasi ruang, penyesuaian tenant mix, dan peningkatan kualitas layanan prioritas.

This study aims to analyze the performance differences between Rest area 88A and 88B along the Cipularang Toll Road, which exhibit significant disparities despite being located within the same corridor. Rest area 88A demonstrates higher visitation levels and profitability compared to Rest area 88B, highlighting the need to identify internal and external factors influencing their performance. The study evaluates performance using indicators such as Margin Revenue, Contribution Margin, Revenue per Vehicle, Revenue per Square Meter, and the Customer Satisfaction Index (CSI), while also projecting the potential impact of the proposed Service Improvement Program on future performance. A quantitative descriptive and evaluative approach was employed using financial reports from 2019–2024, vehicle volume data, commercial area size, field observations, and surveys conducted with 400 rest area users. User satisfaction analysis was performed using descriptive statistics and Ordinal Logistic Regression to identify determinants of preference toward the improvement scenarios. 

The results indicate that Rest area 88A outperforms Rest area 88B in profitability and user satisfaction, whereas Rest area 88B experiences underutilization due to inefficient space management and lower service quality across several SERVQUAL dimensions. The performance projection suggests substantial improvement potential for both rest areas if development strategies focus on space optimization, appropriate tenant mix alignment, and enhancements in prioritized service quality attributes.

Kata Kunci : Kepuasan Pengguna, Kinerja Rest Area, Ordinal Logistic Regression, Profitabilitas, Program Peningkatan Layanan Rest Area.