Studi Assessment Ratio Obyek Pajak PBB kawasan perumahan dan komersial :: Studi kasus Kota Jember

NURAKHMAD, Muh, Ir. Sumaryo, M.Si

2005 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

NJOP merupakan dasar bagi penetapan Pajak Bumi dan Bangunan. Menurut aturan yang berlaku NJOP harus ditetapkan sesuai nilai pasarnya. Dalam kenyataannya sering terjadi perbedaan NJOP dan nilai pasar. Studi assessment ratio adalah sebuah studi yang meneliti perbedaan ini. Tujuan penelitian ini adalah untuk : 1) mengetahui besar kesesuaian antara nilai penetapan pajak (NJOP) terhadap nilai pasarnya obyek pajak kawasan perumahan dan komersial kota Jember; 2) mengetahui karakteristik dan kecenderungan assessment ratio obyek pajak kawasan perumahan dan komersial kota Jember. Penelitian ini menggunakan sampel data yang diperoleh dari pihak kelurahan, agen-agen properi, broker dan laian-lain yang terjadi antara bulan Agustus 2003 sampai dengan April 2004 di kota Jember. Sampel diperoleh dari 14 kelurahan di 2 kecamatan yang berjumlah 180 yang terdiri dari dua kawasan yaitu kawasan perumahan dan komersial, dimana jumlah sampel untuk kawasan perumahan sebanyak 96 dan komersial sebanyak 84. Ada 7 tehnik statistik yang digunakan sebagai alat analisis. Pertama, uji z untuk mengetahui distribusi assessment ratio kawasan yang diteliti. Kedua, uji-t, untuk mengukur level of assessment. Ketiga, pengukuran tendensi sentral, untuk membandingkan tingkat assessment ratio beberapa kawasan. Keempat, COD dan COV untuk mengukur tingkat keseragaman assessment ratio. Kelima, uji beda ratarata assessment ratio antara dua kawasan untuk menguji perbedaan rata-rata assessment ratio antara kawasan satu dengan yang lain. Keenam, uji Kruskal-Wallis untuk menguji keseragaman assessment ratio beberapa kawasan. Ketujuh, uji regresivitas-progresivitas untuk menguji apakah terjadi regresivitas-progresivitas antara assessment ratio dengan nilai pasarnya. Kesimpulan dari penelitian ini adalah: a) level of assessment kawasan perumahan di Kecamatan Sumbersari dan Kaliwates masing-masing sebesar 58,67% dan 65,28%, sedangkan level of assessment untuk kawasan komersial di Kecamatan Sumbersari dan Kaliwates masing-masing sebesar 55,45% dan 73,86%; b) pengukuran variabilitas assessment ratio menunjukkan bahwa semua kawasan yang diteliti memiliki tingkat variabilitas yang besar yang ditunjukkan dengan nilai COV diatas 15%. Penyebaran assessment ratio kawasan komersial Kecamatan Kaliwates memiliki penyebaran yang baik yang ditunjukkan dengan COD kurang dari 15%,sedangkan kawasan lainnya memiliki dispersi yang cukup besar. Uji keseragaman assessment ratio menujukkan bahwa ada perbedaan assessment ratio antara kawasan perumahan kecamatan Sumbersari dengan Kecamatan Kaliwates, sedangkan antara kawasan komersial kecamatan Sumbersari dan Kecamatan Kaliwates tidak ada perbedaan rata-rata assessment ratio. Uji Kruskall-Wallis menunjukkan tidak ada keseragaman rata-rata assessment ratio pada semua kawasan yang menunjukkan bahwa 4 kawasan tidak ditetapkan pada persentase yang sama dari nilai pasarnya. Uji regresivitas-progresivitas menunjukkan bahwa kawasan komersial Kecamatan Sumbersari menunjukkan kecenderungan regresif dan kawasan komersial Kecamatan Kaliwates menunjukkan kecenderungan progresif, sedangkan kawasan yang lain tidak menunjukkan gejala regresif maupun progresif.

The Sales Value of Tax Object (Nilai Jual Obyek Pajak or NJOP) is the base for determining Land and Buiding Tax (Pajak Bumi dan Bangunan or PBB). According to the prevailing regulation, NJOP must be determined equal to its market value. In reality, there is a difference of NJOP and market value. An assessment ratio study is a study to examine the difference. The aims of this research are to know the : 1) far conformity of assessment value ( NJOP) to the market value from tax object in residential and commercial area in Jember; 2) characteristics and tendency in assessment ratio of land values of residential and commercial areas in Jember. This research used land sales transaction data samples from sub-district office, property agent, brokers, and so on taken from August 2003 to April 2004. Samples were taken from 14 sub-district in 2 district counted 180 data which consist of two area that are housing and commercial areas, where sample for the residential area counted 96 data and commercial counted 84 data. There were 7 statistical techniques used in study. First, z test was used for normality of assessment ratio distribution. Second, t-test was used to measure level of assessment. Third, measurement of central tendency to compare assessment ratio level for similarity area. Fourth, COD And COV were used to measure uniformity level of assessment ratio. Fifth, test for difference between two means to measure uniformity of assessment ratio between one area to the other. Sixth, Kruskal-Wallis test was used to measure uniformity assessment ratio all area. Seventh, regresivityprogresivity test were used to measure regresivity-progresivity between assessment ratio with its market value. The conclusion of this research are: a) the level of assessment housing area in district of Sumbersari and Kaliwates are 58,67% and 65,28%, respectively while the level of assessment for commercial area are 55,45% and 73,86%; b) the measurement of assessment ratio variability indicates that all area area have high variability; the level of COV value above 15%. Spreading assessment ratio of commercial area of district Kaliwates has spreading the best which is shown with COD less than 15%, but another area has wide enough dispersion. The test for uniformity between two means assessment ratio indicates that there are differences between residential area in district Sumbersari with district Kaliwates, but there are no difference of assessment ratio mean between commercial area of district Sumbersari and district Kaliwates. The result of the Kruskall-Wallis test show there is no uniformity of assessment ratio mean at all of area. This is indicates that NJOP in all areas were not be implemented at same percentage from its market value. The Regresivitas-Progresivitas test indicate that commercial area of district of Sumbersari show regresive tendency and comercial area of district of Kaliwates show progresive tendency, while the other areas show neither regresive nor progresive.

Kata Kunci : Pajak Bumi dan Bangunan,NJOP,Nilai Pasar,Assessment Ratio