Pemodelan nilai tanah untuk pembentukan zona nilai tanah :: Studi kasus Kelurahan Langenharjo, Kecamatan Grogol, Kabupaten Sukoharjo

SURYANTARA, I Gede, Ir. Sumaryo, M.Si

2005 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

PBB adalah salah satu jenis pajak yang dikenakan pada tanah dan bangunan. Dasar pengenaannya adalah nilai tanah dan bangunan. Penentuan PBB berdasarkan data transaksi pada tiap obyek PBB tapi tidak semua obyek PBB mempunyai data transaksi. Agar penilaian PBB lebih efisien, obyek PBB tersebut dikelompokkan dalam zona nilai tanah dengan memperhatikan karakteristik zona. Karakteristik zona menunjukkan kesamaan kondisi sejumlah bidang tanah dalam suatu zona, seperti aksesbilitas yang relatif sama atau jenis penggunaan yang relatif sama sehingga mempunyai potensi nilai yang relatif sama. Hal lainnya adalah penentuan batas-batas zona nilai tanah juga menjadi permasalahan yang banyak terjadi. Sejauh mana batas antara satu zona nilai dengan zona nilai yang bersebelahan ada kalanya kurang memperhatikan faktor-faktor yang menentukan nilai. Salah satu metode yang digunakan untuk menjawab permasalahan tersebut adalah penilaian tanah menggunakan perbandingan data pasar. Proses analisis dari metode tersebut menggunakan analisis regresi berganda. Penelitian dilakukan di Kelurahan Langenharjo, Kecamatan Grogol, Kabupaten Sukoharjo. Di lokasi penelitian, terdapat pengembangan Perumahan Solo Baru, yang mempengaruhi penggunaan tanah di sekitar perumahan dan ini berdampak pada nilai tanah. Keberadaan kawasan pusat perdagangan di perumahan tersebut turut memberikan nilai lebih pada bidang-bidang tanah di sekitarnya. Selain itu adanya jalur transportasi umum mempengaruhi nilai tanah di sekitarnya karena adanya kemudahan aksesbilitas. Kenyamanan lingkungan, seperti kawasan bebas banjir atau tidak, lebar badan jalan, dan fasilitas lingkungan, merupakan faktor lainnya yang turut mempengaruhi nilai tanah. Untuk menganilisis hal- hal tersebut, diperlukan sejumlah data transaksi. Data yang dianalisis adalah data transaksi jual beli, sebanyak 52 data pada periode April – Oktober 2004. Analisis yang digunakan adalah analisis regresi berganda dengan metode kuadrat terkecil, dalam tiga model alternatif yaitu model linier, model log- lin dan model double log. Pengujian dilakukan dengan uji kriteria a priori ekonomi, uji statistik (uji t, uji F, uji R²), dan uji asumsi klasik (uji multikolinieritas, uji heterokedastisitas). Variabel yang diteliti adalah jenis tanah (pertanian atau bukan), kawasan banjir/rawan banjir atau bukan, jarak dari pusat perdagangan, jarak dari jalan utama, lebar badan jalan depan bidang tanah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel kawasan banjir, jarak ke pusat perdagangan, dan lebar badan jalan berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah pada derajat kepercayaan (a = 0,05). Model yang sesuai adalah model log- lin, dengan nilai uji F = 298,863 dan nilai determinasi (R2 ) = 0,949, yang berarti bahwa model dapat menjelaskan nilai tanah di Kelurahan Langeharjo, Kecamatan Grogol, Kabupaten Sukoharjo adalah 94,9 % dan secara bersama, variabel terpilih mempengaruhi variabel terikatnya secara signifikan. Model yang terpilih ini diterapkan pada data obyek pajak PBB untuk mendapatkan nilai masing-masing bidang dan dikonversi berdasarkan klasifikasi nilai tanah dalam SK Menkeu No 523/KMK.04/1998, sehingga diperoleh kelas tanah untuk PBB.

The Land and Building Tax is a type of tax that its objects are land and building. The tax imposed is based on land and building value. Valuation of an object is based on its sales transaction. However, not all of objects have sales transaction data. To make the valuation process efficiently, The tax objects are grouped into land value zones by paying attention to characteristics of the zones. The characteristic of each zone shows a similar condition from a number of land parcels in a zone, such as neighborhood amenity, accessibility or land use type so that they have the same potential value. Another problem is the determination of zone boundary. How far boundary between each zone made sometimes less in paying attention of factors influencing value. One of methods to answer this problem is market sales approach applying multiple regression analysis. The research was done in Sub-District of Langenharjo, District of Grogol, Sub-Province Sukoharjo, where a real estate called Perumahan Solo Baru was developed. Its development influenced land use type in the regions around it, and this could influence land values. The Central Bussines District (CBD) in Perumahan Solo Baru has stimulated more values to land object near it. Besides, the availability of public transportation lines have influenced the land value because of its accesbility. Amenity is another kind of land value factor such as free flood area, road width, and neighborhood facility. To analyze these factors, some transaction data were needed. Data which were analyzed in this research were sales transaction data, counted 52 data at April – October 2004 period. The data analysis method applied was the multiple regression analysis using Ordinary Least Square (OLS). Three alternatives model were applied, i.e. : linear model, log – lin model, and double log model. Statistical test models include theoretical a priory criteria test, statistical test ( t test, F test, R2 test ) and classical assumptions test ( multicolinearity test, heteroscedasticity test ). Variables in the research were land use type (agriculture or non agriculture), flood or non flood area, distance to CBD, distance to mainroad, and road width. The result showed that flood or non flood area, distance to CBD and road width are influence significantly to land value at 0.05 level of significance ( a = 0.05 ). The most suitable model is log – lin model in explanation model power R2 = 0.949 with value of F Test = 298.863. That means that the strength of model in explaining land value at study area about 94.9 % and together all the chosen variables can influence the dependent variable significantly. Therefore, the model is suitable to be implemented in the study area. By converting to land value classification in SK Menkeu No 523/KMK.04/1998, so that can be made land value zones for La nd and Building Tax

Kata Kunci : Sistem Informasi Geografis,Zone Nilai Tanah, land value, valuation model, land value zone