Hubungan Keberadaan Transit Oriented Development (TOD) Mass Rapid Transit (MRT) Lebak Bulus Terhadap Harga Properti Di Kelurahan Lebak Bulus

Arta Aditya, Dr.rer.pol. Dyah Widiyastuti, S.T., M.C.P

2025 | Skripsi | PEMBANGUNAN WILAYAH

Pengembangan infrastruktur transportasi, khususnya Transit-Oriented Development (TOD) MRT Lebak Bulus dinilai sebagai katalisator urban infill yang menyebabkan dinamika harga properti. Penelitian ini bertujuan menjelaskan hubungan TOD terhadap harga properti perumahan di Kelurahan Lebak Bulus. Metode yang digunakan dengan mengelaborasikan analisis spasial (interpolasi IDW dan nearest neighbor) dan statistik (hedonic price dengan regresi dan uji korelasi) pada 68 sampel properti perumahan yang sedang dijual. 

Hasil penelitian ini menunjukkan: (1) Sebaran harga properti di Kelurahan Lebak Bulus memiliki pola mengelompok yang didominasi kategori sedang pada rentang Rp35,523,139 - Rp47,286,826 per m2 akibat banyaknya perumahan cluster; (2) Faktor internal meliputi kepadatan bangunan, jumlah lantai, dan ketersediaan fasilitas keamanan berpengaruh signifikan terhadap harga properti perumahan, sedangkan faktor eksternal tidak menunjukkan pengaruh; (3) Keberadaan TOD MRT Lebak Bulus di Kelurahan Lebak Bulus bukan penentu utama harga properti. Dengan begitu, rekomendasi kebijakan mengenai value capture dari perumahan berbasis TOD dalam bentuk pembangunan infrastruktur pedestrian dan pengembangan diarahkan pada optimasi faktor internal properti dan penataan fasilitas sosial di Kelurahan Lebak Bulus.

The development of transportation infrastructure, particularly the Transit-Oriented Development (TOD) at Lebak Bulus MRT Station, is considered a catalyst for urban infill that drives dynamics in property prices in the Lebak Bulus Sub-district. The methodology integrated spatial analysis (IDW interpolation and nearest neighbor techniques) with statistical analysis ( hedonic price using regression and correlation tests) using a sample of 68 properties listed for sale. 

As a result: (1) Residential property prices in Lebak Bulus exhibit clustered spatial distribution, predominantly within the mid-range category (Rp35,523,139 - Rp47,286,826 per square) due to concentrated cluster housing developments; (2) Internal factors-including building density, number of floors, and security facilities-significantly influence property prices, whereas external factors demonstrate no measurable impact; (3) The presence of the TOD MRT Lebak Bulus is not primary determinant of residential property prices. Consequently, policy recommendations regarding value capture mechanisms for TOD-based housing should prioritize pedestrian infrastructure enhancement. Future development should prioritize optimizing internal property attributes and restructuring social facilities within the sub-district. 

Kata Kunci : TOD MRT Lebak Bulus, harga properti perumahan, hedonic price, spasial-statistik.