ANALISIS FAKTOR-FAKTOR PENENTU TARIF SEWA KAMAR PENGINAPAN BARANG MILIK NEGARA DI WILAYAH KOTA YOGYAKARTA DAN KABUPATEN SLEMAN MENGGUNAKAN HEDONIC PRICE MODEL

Ahmad Dennis Faza Khidhir, Bagaskara, S.E., M.Ec.Dev.

2025 | Tugas Akhir | D4 Manajemen dan Penilaian Properti

Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) mengalami ketimpangan dibandingkan penerimaan pajak dari tahun ke tahun, salah satunya karena masih bergantung pada sektor subtraktif seperti Sumber Daya Alam (SDA) yang cenderung fluktuatif. Selain itu, pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN) melalui skema sewa belum dioptimalkan sebagai sumber pendapatan alternatif, termasuk kamar penginapan BMN yang sering tidak terpakai (idle). Hambatan utama dalam optimalisasi ini adalah penetapan tarif sewa yang masih dilakukan secara konvensional dan asumtif oleh penilai KPKNL tanpa menggunakan pemodelan yang mencerminkan kondisi pasar. Penelitian ini menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi tarif sewa kamar penginapan BMN di Kota Yogyakarta dan Kabupaten Sleman menggunakan model Hedonic Price dengan metode kuantitatif berbasis regresi linier berganda. Data sekunder dari 100 sampel penginapan digunakan untuk menguji pengaruh faktor lokasi, fasilitas, aksesibilitas, dan karakteristik fisik properti terhadap tarif sewa. Hasil penelitian menunjukkan bahwa lima dari tujuh variabel independen berpengaruh signifikan terhadap tarif sewa, yaitu jarak ke Central Business District (CBD), lebar jalan depan, kapasitas kamar, kelengkapan fasilitas dan ketersediaan sarapan, sementara tipe kasur dan ukuran kamar tidak berkontribusi terhadap tarif sewa secara statistik. Model terbaik yang dihasilkan dalam penelitian ini berfokus pada lima variabel signifikan tersebut, sehingga dapat menjadi dasar dalam penyusunan kebijakan tarif sewa BMN yang lebih objektif dan berbasis pasar.

Non-Tax State Revenue (PNBP) has shown an imbalance compared to tax revenues over the years, partly due to its heavy reliance on extractive sectors such as Natural Resources (SDA), which tend to fluctuate. Additionally, the utilization of State-Owned Property (BMN) through rental schemes has not been optimized as an alternative revenue source, including BMN lodging rooms that often remain unused (idle). The main obstacle to this optimization is that rental pricing is still determined conventionally and assumptively by KPKNL appraisers without applying market-reflective modeling. This study analyzes the factors influencing BMN lodging room rental rates in Yogyakarta City and Sleman Regency using the Hedonic Price Model with a quantitative approach based on multiple linear regression analysis. Secondary data from 100 lodging samples were used to examine the effects of location, facilities, accessibility, and physical property characteristics on rental rates. The findings indicate that five out of seven independent variables significantly influence rental rates, namely the distance to the Central Business District (CBD), the width of the front road, room capacity, completeness of facilities and availability of breakfast, while the type of bed and room size do not contribute to the rental rate statistically. The best model derived from this study focuses on these five significant variables, providing a data-driven basis for setting more objective and market-based BMN rental pricing policies.

Kata Kunci : Pendapatan Negara Bukan Pajak, Sewa Barang Milik Negara, Hedonic Price Model, Tarif Penginapan.