Re-Evaluasi kelaikan finansial dan sosial-ekonomi rumah susun Manis Jaya di Kecamatan Jatiuwung Kota Tangerang

ROSTIANA, Tia, Drs. Dumairy, MA

2004 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelaikan pembangunan rumah susun Manis Jaya di Kecamatan Jatiuwung Kota Tangerang melalui kriteria kelaikan investasi berdasarkan hasil perhitungan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net Benefit Cost Ratio (Net BCR) dan Payback Period (PP) serta analisis sensitivitas. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer, data sekunder, dan data eksternalitas. Data primer, yaitu meliputi data tentang jumlah biaya yang dikeluarkan untuk transportasi, kesehatan dan sewa kost sebelum dan sesudah menempati rumah susun. Data bersumber dari responden penghuni rumah susun dengan cara menyebarkan kuesioner. Data sekunder meliputi data tentang umur ekonomis bangunan, jumlah biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan rusun, kondisi internal dan eksternal rusun, perkembangan aliran kas (cash flow) serta profil Kota Tangerang. Data bersumner dari Dinas Tata Kota, Bappeda, Dinas Perumahan dan Badan Kelola Kekayaan Daerah (BKKD) serta Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Tangerang. Data eksternalitas yaitu meliputi data eksternalitas positif dan negatif. Data eksternalitas positif meliputi perkembangan kegiatan ekonomi dan pendapatan rata-rata pelaku ekonomi yang bersangkutan, sedangkan data ekternalitas negatif meliputi data jumlah kontrakan kamar dan rata-rata tarif sewa kamar per bulan di sekitar lokasi Rumah Susun Manis Jaya. Data bersumber dari pemantauan langsung, wawancara dan dari Kelurahan Manis Jaya. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa dengan ketentuan kenaikan tarif sewa 5% per tahun, tingkat inflasi 8% per tahun serta tingkat diskonto 15% per tahun, maka dilihat dari aspek finansial bahwa pembangunan rumah susun Manis Jaya adalah tidak layak untuk dibangun, dimana Net Present Value (NPV) Rp.-1.944.131.285,- lebih kecil dari nol, Internal Rate of Return (IRR) = 0% lebih kecil dari tingkat diskonto (15%), Net Benefit Cost Ratio (Net BCR) = 0,086 lebih kecil dari satu dan Payback Period (PP) lebih lama dari umur ekonomis (lebih dari 25 tahun), sedangkan dilihat dari aspek sosial ekonomi sebaliknya sangat menguntungkan dan layak untuk dibangun, dimana Net Present Value (NPV) Rp.1.234.306.633,- lebih besar dari nol , Internal Rate of Return (IRR) =19,45% lebih besar dari tingkat diskonto (15%), Net Benefit Cost Ratio (Net BCR) = 1,61 lebih besar dari satu dan Payback Period (PP) = 9,06 lebih pendek dari umur ekonomis bangunan Rumah Susun Manis Jaya (25 tahun). Ditinjau dari analisis sensitivitas, parameter pokok yang sangat berpengaruh terhadap kelangsungan pembangunan rumah susun Manis Jaya adalah tarif sewa kamar dan tingkat inflansi. Hasil analisis sensitivitas tersebut menunjukkan bahwa dilihat dari aspek sosial-ekonomi semakin tinggi tingkat inflasi pembangunan Rumah Susun Manis Jaya akan semakin menguntungkan tapi ditinjau dari aspek finansial malah sebaliknya akan merugikan.

The study aimed to analyse the feasibility of Rumah Susun Manis Jaya development in Subdistrict of Jatiuwung in Tangerang Municipality using the criterion of invesment feasibility based on calculation result of Net Present Value ( NPV), Internal Rate Of Return ( IRR), Net Benefit Cost Ratio ( Net BCR) and Payback Period ( PP) and the sensitivity analysis. The data used in this study consist of primary data, secondary data, and externality data. Primary data, consist of the data about the cost of transportation, health and the rent of the flat (Rumah Susun) before and after it was settled. This data has collected from questionnare given to the respondents that live in the flat (Rumah Susun). Secondary data cover the data about useful life of building, the development cost of the flat (Rumah Susun), internal and external condition (rumah susun), growth of cash flow and also profile of Tangerang Municipality. This data was obtained from Dinas Tata Kota, Bappeda, Dinas Perumahan and Badan Kelola Kekayaan Daerah (BKKD) and also Badan Pusat Statistik (BPS) Tangerang Municipality. Externality data consist of positive and negative externality data. Positive externality data cover the growth of economic activity and the average earnings of pertinent economics perpetrator, while negative externality data cover the data about the amount of room rented in boarding house and the average tariff of room rented per month around the location of Rumah Susun Manis Jaya. This data was obtained from observasi, interview and from Kelurahan Manis Jaya. The results indicate that the increasing of rent tariff 5% per year, inflation rate 8% per year and also discount rate 15% per year, from financial aspect the developmnet Rumah Susun Manis Jaya is not feasible; it can be shown from Net Present Value (NPV) Rp.-1.944.131.285,- smaller than zero , Rate of Return (IRR) = 0% smaller than discount rate ( 15%), Net Benefit Cost Ratio (Net BCR) = 0,086 smaller than one and Payback Period (PP) longer from useful life (more than 25 years), while from economic social aspect on the contrary is very beneficial and feasible to be develop; it can be shown from Net Present Value (NPV) Rp.1.234.306.633,- bigger than zero, Rate of Return ( IRR) = 19,45% bigger than discount rate ( 15%), Net Benefit Cost Ratio (Net BCR) = 1,61 bigger than one and Payback Period ( PP) = 9,06 shorter than useful life of Rumah Susun Manis Jaya building ( 25 years) The sensitivity analysis shown that the rent tariff and inflation rate are the main parameter that have significant effect on the continuity of of Rumah Susun Manis Jaya development. The result of analysis also shown that from the economic social aspect, the higher the inflation rate the development of Rumah Susun Manis Jaya will be more frofitable while from the financial aspect will be loss.

Kata Kunci : Rumah Susun,Kelaikan,Sosial Ekonomi dan Finansial