Analisis tingkat kapitalisasi properti komersial perkantoran di DKI Jakarta

MULYONO, Hari, Dr. Hargo Utomo, MBA

2004 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi beberapa konsideran dalam analisis tingkat kapitalisasi properti perkantoran dan menguji apakah terdapat perbedaan tingkat kapitalisasi properti tersebut antar-wilayah di wilayah penelitian? Terdapat berbagai macam faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi properti komersial perkantoran baik yang bersifat makro maupun mikro. Dalam penelitian ini, faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam melihat fenomena tingkat kapitalisasi adalah faktor mikro yang melekat pada setiap karakteristik properti antara lain lokasi sebagai jarak antara lokasi properti terhadap pusat CBD Bundaran Semanggi, jumlah lantai, rata-rata luas lantai, kelengkapan fasilitas dan lamanya tempo sewa. Penelitian ini menggunakan data kerat lintang (cross-section) tahun 2003 dengan metode pengambilan sampel secara nonprobabilita bertujuan (purposive sampling) yang berbentuk pengambilan sampel keputusan (judgment sampling), dan unit analisis yang digunakan adalah bangunan perkantoran sebanyak 56 data. Analisis yang digunakan meliputi pertama, analisis kuantitatif berdasarkan pada pengumpulan data primer dan sekunder menggunakan uji ekonometrik untuk menggambarkan fenomena hubungan antara tingkat kapitalisasi perkantoran dengan faktor yang mempengaruhinya dan kedua, analisis kualitatif berdasarkan pada persepsi responden (property manager) atas pernyataan dalam kuesioner yang disampaikan kepada sejumlah 30 data observasi. Analisis kualitatif ini dimaksudkan sebagai validasi dari temuan data sekunder dalam mengugkapkan fenomena faktual tentang tingkat kapitalisasi dan memperdalam aspek pembahasan untuk menjawab pertanyaan penelitian. Simpulan penelitian ini menunjukkan bahwa faktor lokasi dan rata-rata luas lantai mempunyai keterkaitan yang secara statistik tidak signifikan, sedangkan untuk faktor jumlah lantai, kelengkapan fasilitas dan lamanya tempo sewa mempunyai keterkaitan secara statistik sangat signifikan. Tingkat kapitalisasi rata-rata dari data observasi sebesar 10,189%, dengan variasi antara 7,18% hingga 12,79%. Model linlog merupakan model paling layak untuk menggambarkan hubungan antara tingkat kapitalisasi dengan jarak, jumlah lantai, rata-rata luas lantai, kelengkapan fasilitas dan tempo sewa, dengan daya jelas sebesar 63,4%. Persepsi responden atas aspek lokasi mengungkapkan bahwa relevansi kedekatan pusat CBD yaitu Bundaran Semanggi dalam menarik minat pasar properti perkantoran semakin berkurang. Hasil uji beda tingkat kapitalisasi antarwilayah menunjukkan bahwa tidak terdapat perbedaan tingkat kapitalisasi yang secara statistik signifikan namun terdapat kecenderungan bahwa tingkat kapitalisasi properti perkantoran di wilayah Jakarta Selatan lebih tinggi dibandingkan di wilayah Jakarta Pusat, sedangkan di wilayah Jakarta Barat menunjukkan kecenderungan lebih tinggi dibandingkan dengan 2 (dua) wilayah lainnya.

Focusing on the office capitalization rate, the central objective of the study is to shed light on two sets of issues that have not yet been fully researched. The first, involves the determinants capitalization rate of office commercial property and the significance of persistence in its determinant. The second, centers on the differences in capitalization rate behavior across property location. There are factors contributing to the capitalization rate in microlevel of individual properties and macrolevel of the big picture of overall investment strategy. This research focused on microlevel factors that contributing to capitalization rate. This factor is made up of three variables: location as a distance between location of the property and centers of CBD; investment size proxy by number of floors, average floor area, facilities; and average term of leases in tenancy agreement. There are two tools of analysis used in this research. The first, extensive econometric analysis of capitalization-rate series employed to address this issues to determine the best estimator model to represent the phenomena of relationship between capitalization rate and factor contributing to its. The second, qualitative analysis to look the perceptions and opinions of property manager based on statement in the questionnaires. Qualitative analysis used as a validation of the quantitative analysis and enrich analysis to answer two set of issues above mentioned. The findings of the study point to two major conclusions. First, location as a distance between location of the property and centers of CBD and average floor area are not statistically significant whereas number of floors, facilities and average term of leases in tenancy agreement are statistically significant. The mean value of capitalization rate is 10,189% with range from 7,18% to 12,79%. The lin-log model is preferred to represent the phenomena of relationship between capitalization rate and factor contributing to its, with explanation power 63,4%. Perception of the respondent show that relevancy of the nearest the center of CBD is no longer attractive. Second, the differences of capitalization rate behavior across location show that capitalization rate of office building in South Jakarta are higher than in Central Jakarta and the capitalization rate of office building in West Jakarta is the highest. Several implications for real estate practitioner stem from such findings. Focusing on investment and real estate market aspect, understanding on the trend of changing in market behavior, the relationship between capitalization rate and the risk as a important consideration in investment decision. For the government, the analysis of capitalization rate contributing on application of income method for property tax policy. Further research need to address of variation capitalization rates for another commercial property types across metropolitan areas, and may be necessary to account for the limitations of this study.

Kata Kunci : Kapitalisasi Properti,Perkantoran, capitalization rate of office building, capitalization rate of office commercial property