ANALISIS KELAYAKAN PEMBIAYAAN PADA SEKTOR PROPERTI KHUSUS KAWASAN EKONOMI KHUSUS JIIPE-GRESIK

Tb Syamsul Ali Yogaswara Saleh, Prof. Ainun Na’im, M.B.A., Ph.D., Prof. Dr. Tandelilin Eduardus, M.B.A., Agus Setiawan, Dr., M.Soc.Sc.

2024 | Tesis | S2 MANAJEMEN (MM) JAKARTA

<!--[if gte mso 9]><xml> </xml><![endif]-->

Penelitian ini mempunyai bertujuan untuk memberikan gambaran mengenai struktur fasilitas kredit yang dapat melindungi kepentingan bank namun tetap memperhatikan kepentingan debitur untuk mengembangkan usaha, key risk indicator beserta mitigasi-mitigasi untuk memastikan bahwa pemberian fasilitas kredit pada sektor ini sesuai dengan yang diharapkan, serta memberikan masukan bagi pelaku usaha agar dalam proses pengembangan dan pengelolaan Kawasan industri dapat berjalan sesuai dengan yang direncanakan.
Penelitian ini menggunakan pendekatan capital budgeting untuk mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan proyek JIIPE serta pengukuran matrix risiko sesuai dengan bidang industry property khusus yang dikembangkan oleh BKMS untuk mendapatkan gambaran secara komprehensif mengenai aspek-aspek risiko serta mitigasi yang diperlukan untuk memastikan kepentingan bank serta pelaku usaha terlindungi dari risiko tersebut.
Sebagai kesimpulan dari penelitian ini, pembiayaan KEK JIIPE-Gresik yang dimiliki dan dikelola oleh PT Berkah Kawasan Manyar Sejahtera menunjukkan indikator kelayakan investasi IRR sebesar 32,67% lebih besar dari WACC sebesar 11,13% sedangkan nilai NPV sebesar Rp2.97 trilyun dengan payback period 3 tahun 10 bulan. Berdasarkan indikator tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa investasi pembiayaan kembali (refinancing) atas hutang pemegang saham yang sebelumnya telah dipergunakan untuk pembebasan lahan serta pembangunan infrastruktur yang berada di kawasan KEK JIIPE-Gresik layak untuk dilaksanakan.
Berdasarkan matrix risiko yang telah diidentifikasi, BKMS perlu memperhatikan materi promosi yang menarik Foreign Direct Investment (FDI) di JIIPE, meningkatkan efisiensi pada aktifitas belanja modal baik untuk akuisisi dan pengembangan lahan, melakukan monitoring terhadap rasio antara hutang bank dengan persediaan lahan untuk memastikan bahwa sumber pembayaran kembali hutang yang berasal dari lahan masih mengcover fasilitas kredit, serta melakukan seleksi terhadap calon investor yang berinvestasi di Kawasan  agar segera melakukan pembangunan pabrik, dengan demikian recurring income selama periode proyeksi dapat sesuai dengan rencana perusahaan.

This research is limited to financing for the Java Integrated Industrial Port Estate (JIIPE) Special Economic Zone (KEK) in Gresik, owned and managed by PT Berkah Kawasan Manyar Sejahtera (BKMS), affiliated with the AKR Group. The study analyzes the feasibility of financing and the risk sources/key risk factors that need to be mitigated in the property sector financing, specifically for the industrial area financing conducted by BNI, from the credit proposal preparation process to post-credit provision until December 31, 2023.
This study aims to provide insights into the credit facility structure that can protect the bank's interests while still considering the debtor's interests in business development. It identifies key risk indicators and the necessary mitigations to ensure that the credit facilities provided in this sector meet expectations and offers recommendations for industry practitioners to ensure that the development and management processes of the industrial area proceed as planned.
This research uses a capital budgeting approach to identify and analyze the feasibility of the JIIPE project and measure the risk matrix according to the specific property industry sector developed by BKMS. The goal is to provide a comprehensive overview of the risk aspects and necessary mitigations to ensure that the interests of the bank and business actors are protected from these risks.
As a conclusion of this study, the financing for the JIIPE-Gresik SEZ, shows an investment feasibility indicator with an Internal Rate of Return (IRR) of 32.67%, which is higher than the Weighted Average Cost of Capital (WACC) of 11.13%. The Net Present Value (NPV) is IDR 2.97 trillion with a payback period of 3 years and 10 months. Based on these indicators, it can be concluded that the refinancing of shareholder loans previously used for land acquisition and infrastructure development in the JIIPE-Gresik SEZ is feasible.
Based on the identified risk matrix, BKMS needs to focus on promotional materials to attract Foreign Direct Investment (FDI) in JIIPE, improve efficiency in capital expenditure activities for land acquisition and development, monitor the ratio of bank debt to land inventory to ensure that the land's source of repayment still covers the credit facilities, and select investors who will promptly build factories. This ensures that recurring income during the projection period aligns with the company's plan.

Kata Kunci : Kelayakan pembiayaan, pembiayaan tanah, matrix risiko kredit