Pembuatan model nilai tanah dan analisis faktor-faktor yang mempengaruhinya di Kecamatan Jebres Kota Surakarta

HARTADI, Sudarmawan Haris, Ir. H. Sumaryo, MSi

2004 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Karakteristik suatu daerah berbeda dengan daerah lain. Karakteristik daerah penelitian yang menarik untuk diteliti dalam kaitannya dengan penilaian tanah yaitu ; kondisi daerah yang heterogen, merupakan daerah pengembangan kota dan terdapatnya beberapa fasilitas perkotaan. Hal itu akan mempengaruhi variasi sebaran nilai tanah di Kacamatan Jebres. Di pihak lain KP.PBB Surakarta dalam melakukan penilaian tanah masih secara manual sehingga hasil penilaian tanah kurang akurat dan subyektif sifatnya. Untuk itu diperlukan adanya penyempurnaan sistem penilaian tanah yang berkelanjutan yang lebih memperhatikan aspek kemudahan dalam pelaksanaan. Sistem penilaian tanah tersebut menggunakan variabel- variabel yang relevan, mudah dihitung dan ditentukan karakteristiknya serta memiliki tingkat akurasi yang tinggi dan konsisten. Berkaitan dengan hal itu perlu dibuat model penilaian tanah yang mempergunakan variabel yang relevan pada daerah tersebut. Penelitian ini bertujuan untuk menghasilkan model penilaian tanah dan melakukan analisis terhadap faktor-faktor yang mempengaruhinya di wilayah Kecamatan Jebres Kota Surakarta. Penelitian dilakukan dalam beberapa tahapan, yaitu persiapan, pengumpulan data, perancangan model dan pengujian serta evaluasi model. Faktor- faktor yang dipergunakan sebagai variabel bebas dalam penelitian ini adalah jarak terhadap CBD, luas tanah, lebar jalan, lebar sisi depan bidang tanah dan jenis penggunaan tanah yang merupakan variabel dummy. Data yang digunakan di daerah penelitian sebanyak 52 sampel untuk analisis regresi dan sebanyak 14 sampel sebagai kontrol tes. Model regresi yang diuji terdiri dari model linier, semilog dan logaritma dengan menggunakan metode kuadrat terkecil. Pengujian model dengan uji apriori teoritik, uji kriteria statistik (uji t, uji F, uji determinasi ) dan uji ekonometrika (uji multikolinieritas, uji heterokedasitas dan uji autokorelasi). Dari hasil penelitian model terbaik adalah model linier (lin- lin). Variabel bebas yang signifikan dan perpengaruh terhadap nilai tanah adalah jarak terhadap CBD, lebar jalan dan jenis penggunaan tanah. Koefisien determinasi (adjusted R2 ) dari model sebesar 76 % ,yang menunjukkan kekuatan model dalam menjelaskan perubahan nilai tanah di daerah penelitian sebesar 76 %. Hasil evaluasi model ternyata koefisien variasi sebesar 23,28 % (di luar batas toleransi 10 %) sehingga tingkat akurasi model rendah, koefisien dispersi sebesar 31,83 % (diluar batas toleransi 15 %) sehingga tingkat keseragaman kurang baik,sedangkan nilai PRD sebesar 0,93 sehingga terjadi progresivitas, yaitu nilai tanah pada model diatas nilai sebenarnya. Hasil kontrol tes nilai koefisien variasi sebesar 4,32 % sehingga tingkat akurasi kontrol tes baik, koefisien dispersi sebesar 7,88 % tingkat keseragaman kontrol tes baik dan nilai PRD sebesar 0,79.

Jebres Sub District region is a developing area of Surakarta City characterized by its heterogeneous conditions and the availability of city utilities. Those characteristics affect the dispersion of land values. Mean while KP.PBB Surakarta (the Surakarta Land and Building Tax Service Office) has still carried out the manual land valuation in which land values obtained were often inaccurate and subjective. Therefore sustainable improvements of land valuation system that considers of the implementation easiness is needed a land valuation model can be generated using variables which are relevant, easy to count, easy to determine, consistent, and accurate. This research intends to develop a land valuation model and analyze the factors influenced the model in Jebres Sub District, Surakarta City. This research was carried out in three phases, i.e. preparation, data collecting, and model designing and model evaluation phases. The factors used as independent variables were the distance to CBD, the land area, the road width, the land front-face width, and the land use dummy variables. The data were 52 samples used for regression analysis and 14 samples for control tests. The regression models tested were the linear, semi log, and logarithmic with the ordinary least square method. The model tested using the theoretic apriority test, statistical criteria test (t test, F test, and determination test), and econometrical test (multicolinearity test, heteroscedacity test, and autocorrelation test). The result of this research indicates that the best model was the linear (lin-lin) model. The independent variables significantly influenced the land value were the distance to CBD, the road width, and the land use. The model determination coefficient (adjusted R2) was 76 % which showed the model power to explain the land value changes in the research area. The result of the model evaluation showed that the variation coefficient was 23,28 % (exceed the 10% tolerance limit, so the model accuracy was low), the dispersion coefficient was 31,83 % (exceed the 15% tolerance limit, so the uniformity level was not good), and the PRD value was 0,93 (progressiveness occurred, the land value was beyond the real value). The result of the control test showed that the variation coefficient 4,32 % (so the control test accuracy was good), the dispersion coefficient 8,88 % (so the control test uniformity was good), and the 0,79 PRD value.

Kata Kunci : Nilai Tanah,Model Nilai Tanah, Land value, Influential factors, Land values model