Analisis tingkat kapitalisasi perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di Kabupaten Sleman

NURSETIARTI, Ir. Subaryono, MA.,PhD

2004 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Pengetahuan yang tepat mengenai tingkat kapitalisasi bagi investor sangat diperlukan dalam mengambil keputusan dalam membangun perumahan, sedangkan bagi pemerintah daerah/pusat akan berguna sebagai dasar penetapan kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahun. Mengingat pentingnya kegunaan akan estimasi kenaikan nilai tanah dan bangunan perumahan, maka diperlukan analisis yang akurat tentang tingkat kapitalisasi perumahan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kapitalisasi properti perumahan yang dibangun oleh pengembang di Kabupaten Sleman, yang dapat digunakan untuk mengestimasikan nilai pasar perumahan berdasarkan nilai sewanya; untuk menentukan model terbaik yang dapat menggambarkan hubungan antara tingkat kapitalisasi perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya; serta untuk mengetahui besarnya pengaruh faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi. Ditentukan beberapa variabel yang dianggap berpengaruh terhadap tingkat kapitalisasi yaitu variabel terikatnya tingkat kapitalisasi, sedang variabel bebas terdiri dari jarak ke Perguruan Tinggi, jumlah kamar, fasilitas garasi dan fasilitas telepon. Penelitian menggunakan jenis data cross-section (kerat lintang), dengan cara pengambilan sampel dengan metode purposive sampling yang terdiri 50 data untuk analisis regresi dan 17 data sebagai kontrol tes. Data harga jual dan sewa perumahan serta data variabel sebagian merupakan data primer yang diperoleh dari penghuni/ pemilik perumahan dan wawancara melalui telepon serta data sekunder yang diperoleh melalui beberapa agen properti di Yogyakarta, laporan bulanan PPAT, mass media dan Kantor Pelayanan PBB Sleman. Model yang terbentuk terdiri dari model linear- linear (Lin-Lin), linear- logaritma (Lin-Log). Alat analisis yang digunakan adalah regresi linier berganda untuk mengetahui pengaruh faktor-faktor yang diduga berkaitan dengan tingkat kapitalisasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata kapitalisasi untuk properti perumahan di Kabupaten Sleman adalah sebesar 4,70 % dengan standard deviasi 0,507 %. Model yang tepat untuk estimasi nilai jual tanah di lokasi penelitian adalah linear- linear (Lin-Lin) dengan persamaan : Ro = 0.0422 – 0.000498 JPT +0.001569 JK + 0.002643 FG + 0.002134 FT. Melalui analisis regresi diperoleh hasil bahwa jarak tempuh ke Perguruan Tinggi, jumlah kamar, fasilitas garasi dan fasilitas telepon mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap tingkat kapitalisasi dengan daya penjelas sebesar 67,7 %.

Capitalization rate is one of the most important information for the investors to make right decisions in building real estates, and for the local/state government in making policies, such as the land and building tax (PBB) policies. Thus, accurate capitalization analyses are needed to estimate the increasing land and building value. This research intends to calculate the capitalization rate of real estates located in Kabupaten Sleman, Yogyakarta, Indonesia. This rate can be used to estimate real estates’ market value based on the rent value. This rate can also be used to generate the best model can describes the relationship between the capitalization rate and the influencing factors. The dependent variable is the capitalization rate, while the independent variables include the distance to the closest university, the number of rooms, the garage facility, and the availability of telephone line. This research uses a cross-section data collected by applying a purposive sampling method. The data were divided into two sets of data, i.e. 50 data samples for regression analysis and 17 data samples for control test. The house selling prices and house rent prices data were the primary data collected from the owners either through direct or telephone interviews. In addition, the data were collected from the property agents in Yogyakarta, PPAT monthly report, mass media, and Sleman Local Land and Building Tax Service Office (KPPBB). The models were generated by using the ordinary least square method of the multiple linear regression analysis. The generated models were the linear-linear model and the linear-logarithmic model. The result of this research indicates that the average capitalization rate for real estates in Sleman city was 4,70 % with 0,507 % standard deviation. The fit model to estimate the land selling value in the Sleman city was the the linear-linear model with the equation: Ro = 0,00422 – 0.000498 JPT + 0.001569 JK + 0.002643 FG + 0.002134 FT . The distance to the closest university, the number of room, the garage facility, and the telephone line were sufficiently significance to influence the capitalization rate, with the 67,7 % explanatory capacity.

Kata Kunci : Perumahan,Tingkat Kapitalisasi, capitalization rate, real estate