Pemodelan nilai tanah perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya di Kecamatan Margacinta Kota Bandung

SANTOSO, Djunet, Ir. Waljiyanto, MSc

2004 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Seiring dengan perkembangan jaman, di mana penduduk kota semakin lama semakin bertambah, dari waktu ke waktu, sehingga kebutuhan tanah baik untuk tempat tinggal ataupun untuk tempat usaha juga meningkat. Perkembangan kota biasanya akan meningkatkan permintaan tanah, dan selanjutnya akan menaikkan harga tanah. Faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah untuk wilayah penggunaan yang berbeda cenderung akan berbeda pula. Harga tanah untuk wilayah penggunaan pemukiman, misalnya salah satunya dipengaruhi oleh jarak dari/ke pusat kegiatan ekonomi atau pendidikan. Untuk mengetahui faktorfaktor apa saja yang mempengaruhi nilai tanah maka diperlukan suatu model penilaian. Penelitian ini bertujuan untuk mencari bentuk model yang sesuai yang dapat digunakan dalam memprediksi nilai tanah. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kerat lintang (cross section) yang diperoleh dari Laporan Bulanan PPAT Bulan Januari 2003 sampai dengan Bulan September 2003 di KP PBB Bandung Satu, dengan mengambil lokasi penelitian di Kecamatan Margacinta Kota Bandung. Pengambilan sampel dilakukan dengan teknik pengambilan sampel bertujuan (purposive sampling). Unit sampling terkecil adalah bidang. Jumlah sampel transaksi sebanyak 44 sampel. Dalam penelitian ini, semua data transaksi jual beli ditetapkan pada tanggal 1 Januari 2004. Koreksi data dan penyesuaian waktu didasarkan pada Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-55/Pj.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR). Alat analisis yang digunakan adalah model regresi linier, model semilog dan model logaritma. Dari ketiga model tersebut dipilih satu model yang paling sesuai. Variabel-variabel bebas yang digunakan adalah jarak dari/ke perguruan tinggi terdekat, lebar jalan depan, kondisi jalan, ada/tidak ada bangunan dan luas tanah. Model regresi terpilih adalah model linier, dengan nilai koefisien determinan (R2) sebesar 0,742, menunjukan kekuatan model dalam memprediksi nilai tanah adalah sebesar 74,2 %. Hasil evaluasi model diperoleh nilai koefisien variasi (COV) sebesar 29,32 %, berada di luar batas toleransi 10 %, sehingga tingkat akurasi model regresi yang dihasilkan dalam melakukan prediksi nilai tanah relatif rendah. Nilai perbedaan harga prediksi (PRD) sebesar 1,11, berada di luar batas toleransi (antara 0,98 sampai dengan 1,03), dan hal ini menunjukkan bahwa estimasi dari model masih di bawah nilai sebenarnya. Begitu juga kontrol tes yang dilakukan menghasilkan nilai COV sebesar 36,13 % dan nilai PRD sebesar 0,67 yang masih berada di luar batas toleransi, artinya estimasi nilai yang dihasilkan oleh model terpilih masih di atas nilai sebenarnya dan tingkat akurasinya rendah.

Along with the development era where the population grows from time to time, the need for land for residence and business purposes grows as well. The development of city usually increases the demand for land, and furthermore increases land value s. The land values of different uses are influenced by different factors as well. The land value for housing purposes, for instance, is influenced by the distance to/from the centre of economic and education activities. To analyze factors influenced the land value a land valuation model is used. The research intends to design land valuation models and analyze factors that are influencing of the land value. The data used in this research were cross section data about land transaction obtained from the PPAT (Land Document Officer) monthly report from January 2003 to September 2003 which are available in the KP PBB Bandung Satu (Local Land and Building Tax Service Office of Bandung Satu). The research location was in the Margacinta Sub district, Bandung City. The sampling method used was the purposive sampling where the smallest sample unit was land parcel covering 44 land parcel transactions. In this research, all sample transaction data were referred to the certain valuation time, which was January 1, 2004. The data were corrected and adjusted based on SE Dirjen Pajak No.SE- 55/Pj.6/1999 (Director General Decree) about technical guidance for determining average indication value (NIR). The linear multiple regression model, semi-log model, and logarithmic model were used to analyze the data. The dependent variables were the distance to/from the closest university, the width of front road, the road condition, the presence of building, and area of land. The regression model selected is the lin- lin model with the coefficient of determination value (R2) 0,742. It indicates that the power of the model to predict the land value is 74,2 %. The variant coefficient (COV) produced from the model evaluation is 29,32 %, which is beyond the 10 % tolerance limit. Thus, it indicates that the accuracy of regression model produced to predict the land value is relatively low. The 1,11 PRD value is beyond the 0,98 to 1,03 tolerance limit, which means that the model estimation is below the real value. The control test produced the 36,13 % COV value and the 0,67 PRD value which is beyond the tolerance limit indicating that the value estimation produced by the selected model exceeds the real value and the accuracy is relatively low.

Kata Kunci : Nilai Tanah Perumahan, land value, location, regression model.