Analisis variasi nilai tanah pada ruas jalan lingkar (Ring Road) dengan menggunakan sistem informasi geografis (SIG) di Kecamatan Depok, Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta

RUSDIYANTORO, Ir. Waljiyanto, MSc

2004 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Kecamatan Depok mengalami perkembangan yang relatif lebih pesat dibandingkan dengan wilayah lainnya serta didukung dengan kemudahan aksesibilitas, salah satunya adalah jalan lingkar. Hal ini mengakibatkan perubahan nilai tanah yang cenderung meningkat di wilayah tersebut. Penelitian ini bertujuan untuk melakukan pemodelan nilai tanah pada sepanjang ring road di wilayah Kecamatan Depok. Analisis keruangan dilakukan dengan menggunakan Sistem Informasi Geografis untuk mengetahui potensi wilayah yang memungkinkan untuk intensifikasi pajak khususnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Model persamaan dibuat berdasarkan nilai sampel bidang tanah (Rp./m2) sebagai variabel terikat dan variabel-variabel lain yang mempengaruhinya sebagai variabel bebas. Pada penelitian ini variabel bebas yang digunakan adalah : lebar jalan, tingkat kepadatan penduduk, jarak ke perguruan tinggi (jarak ke UGM), lebar depan tanah, bentuk tanah, elevasi tanah serta jaringan telepon. Sampel data yang digunakan adalah bidang yang berada dalam wilayah buffer sebesar 100 m dari poros ring road yang tersebar di Desa Caturtunggal, Desa Condongcatur dan Desa Maguwoharjo. Pemodelan dilakukan untuk mencari model persamaan yang terbaik dengan menggunakan pendekatan persamaan linier dan logaritmik, dan model yang terpilih selanjutnya diaplikasi terhadap seluruh bidang tanah pada wilayah tersebut. Hasil estimasi nilai tanah dibandingkan dengan nilai yang telah ditetapkan Kantor Pelayanan PBB. Hasil perbandingan dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan untuk kegiatan intensifikasi pajak. Hasil analisis statistik yang dilakukan menunjukkan bahwa model yang terbaik adalah persamaan logaritmik double log (log – log) dengan nilai adjusted R2 (coefficient of determination) sebesar 58,7 %, COV (coefficient of variation) sebesar 29,449 % yang menunjukkan bahwa model tersebut tidak teliti. Variabel bebas yang berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah adalah variabel : lebar jalan, jarak ke perguruan tinggi (jarak ke UGM) serta kepadatan penduduk. Implementasi model terpilih menghasilkan nilai estimasi yang berbeda dengan nilai jual objek pajak (NJOP) dengan kecenderungan nilai yang lebih tinggi dengan rata-rata kenaikan sebesar 146,669 %. Secara akumulasi selisih antara nilai tanah hasil estimasi dengan NJOP adalah sebesar Rp. 767.312.148,- atau 70,74%. Nilai tersebut adalah merupakan potensi yang dapat diupayakan untuk dikenakan pajak secara maksimal melalui intensifikasi pajak.

Kecamatan Depok recently developed faster than other Kecamatans. Depok is supported by a better accessibility particularly the availability of a ring road. This has changed land values in that areas which tend to increase. This research intends to carry out the land value modelling along the ring road in Kecamatan Depok. Spatial analyses using the Geographic Information System (GIS) were conducted to find out the potential region for tax intensification, especially for property tax purposes. The mathematical model was based on samples of land values (Rp. /m2). The land values were taken as the dependent variable while variables influencing the land values taken as the independent variables. The independent variables used in this research were the width of road, the population density, the distance to the university (UGM), the front-side width of land parcel, the shape of land parcel, the elevation of land parcel, and the telecommunication network. Data samples were parcels within 100 meters of a buffer area generated from road axis. They were distributed in Caturtunggal Village, Condongcatur Village and Maguwoharjo Village. In this research, modelling was conducted to determine the best mathematical model using linear and logarithmic approaches. The selected model then was applied on the land parcels located in the study area. The estimated values were compared to the corresponding values (NJOP) obtained from the property tax office. The result of this comparison could be used as input in the efforts to improve tax intensification policy. The results of the statistical analysis showed that the best model was the logarithmic model of double log (log- log). The values of coefficients of such model were obtained; i.e, adjusted R2 (coefficient of determination) was 58,7 % and COV (coefficient of variation) was 29,449 %. The COV coefficient indicated that the model was not accurate. The independent variables that significantly influenced the land values are the width of road, the distance to the university (UGM) and the population density. The implementation of the selected model results in higher estimated values compared with the sales- value of the property tax object determined by the property tax office with the average of value increase is 146,669 %. The difference of the values between the estimated value and the sales-value of the property tax object is Rp. 767.312.148,- or 70,74 %. The value is a potential value that can be used for tax intensification purposes.

Kata Kunci : Nilai Tanah,Variasi,Sistem Informasi Geografis, land values variation, ring road, Geographic Information System