Implikasi penetapan kota kecamatan menjadi ibukota kabupaten terhadap harga tanah :: Studi kasus Kecamatan Kajen Kabupaten Pekalongan

MURDIARSO, Ir. Bakti Setiawan, MA.,PhD

2003 | Tesis | Magister Perencanaan Kota dan Daerah

Kota Kajen telah ditetapkan sebagai pusat pemerintahan Kabupaten Pekalongan, menggantikan pusat pemerintahan Kabupaten Pekalongan yang lama yang terletak di wilayah administrasi Kota Pekalongan. Selama kurun waktu 15 tahun dari sejak awal ditetapkan menjadi Ibukota Kabupaten, pembenahan terhadap fisik kota banyak dilakukan dalam upaya merealisasikan terwujudnya Kota Kajen sebagai Ibukota Kabupaten Pekalongan. Di lain pihak perubahan juga tidak hanya menyangkut fisik kota, tetapi juga terjadi pada aspek sosial dan ekonomi, termasuk di dalamnya perubahan harga tanah. Adapun yang menjadi tujuan penelitian ini adalah mengetahui perkembangan harga tanah dan mencari faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di Kota Kajen setelah ditetapkan sebagai Ibukota Kabupaten Pekalongan. Wilayah penelitian ini mencakup 11 Kelurahan/Desa di wilayah Kecamatan Kajen. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode kualitatif. Dalam penelitian ini pengambilan sampel dilakukan secara purposive, yaitu penjual dan pembeli tanah dari tahun 1987 – 2001. Analisis dilakukan terhadap data primer dan sekunder untuk mengetahui fenomena harga tanah yang ada, yang berkaitan dengan tujuan penelitian. Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam jangka waktu 15 tahun, di Kota Kajen telah terjadi peningkatan harga tanah yang relatif tinggi. Peningkatan terjadi pada semua kelas tanah, namun peningkatan terbesar terjadi pada kelas tanah I disusul kelas tanah II, III dan IV. Penetapan Kota Kecamatan menjadi Ibukota Kabupaten mempunyai implikasi baik langsung maupun tidak langsung dalam membentuk harga tanah di lokasi penelitian. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah berturut-turut adalah sebagai berikut: faktor lokasi (aksesibilitas, transportasi, fasilitas dan utilitas serta kondisi fisik dan sosial), faktor ekonomi (penawaran, permintaan dan daya beli), faktor produktifitas/nilai tanah, faktor guna tanah, faktor prospek perkembangan kota, faktor motivasi dalam membeli/menjual, faktor status dan legalitas kepemilikan, faktor emosional, faktor sistem pembayaran dan spekulasi tanah. Dari studi ini merekomendasikan pentingnya instrumen ekonomi seperti pajak atas tanah dalam rangka mengintervensi pasar tanah dan perlunya kontrol pemerintah guna mengendalikan spekulasi tanah di daerah tersebut

Kajen city was established as a governance center of Pekalongan Regency, replacing previous one of Pekalongan Regency located in administration area of Pekalongan City. For 15 years since it was established as a Regency Capital, improvements to city-physical condition have been intensively carried out in order to realize it as a Capital of Pekalongan Regency. In addition to city-physical change economical and social aspects also changed including chages in land price. The purpose of this research is to understand land-price development and to evaluate factors influencing land price in Kajen City after established as a Capital of Pekalongan Regency. This research covers 11 Villages in Kajen Sub-District. The method used was qualitative one. Samples was collected purposive manner, including salers and buyers from 1987 – 2001. The analysis was carried out based on primary and secondary data to understand the phenomenon. The research showed that during 15 years, land prices in this area very rapidly. The increases happened in all land classes, but the highest was in the 1st class land, followed by the 2 nd, 3 rd and 4 th class land. The establishment of Sub District City to be Regency City has direct and indirect implication to land price in the study area. Factors influencing land price include: location factor (accessibility, transportation, facility, utility, social and physical condition), economical factor (offers, demands and purchasing power), productivity/land value fasctor, land-use factor, prospect factor of city development, motivation factor in buying/selling, status factor and owner legacy, emotional factor, purchasing system factor and land speculation. This study recommends economic instruments such as land taxes etc. to intervene land market. Further, this study proposes that goverment has to control land speculation in the area.

Kata Kunci : Nilai dan Harga Tanah,Ibukota Kabupaten