Pengaruh program peremajaan permukiman perkotaan terhadap harga tanah dan bangunan :: Kasus Kelurahan Bandarharjo Semarang

PRASETYANI, Claudia Lulus Dewi, Ir. Bakti Setiawan, MA.,PhD

2003 | Tesis | Magister Perencanaan Kota dan Daerah

Pembangunan yang dilaksanakan oleh pemerintah harus memperhatikan dan memperhitungkan dampak biaya investasi yang akan diterima pemerintah. Peremajan permukiman merupakan investasi pemerintah dalam meningkatkan mutu kehidupan, harkat, derajat dan martabat masyarakat penghuninya terutama dengan melakukan perbaikan sarana dan prasarana fisik sehingga berakibat langsung pada kenaikan harga tanah dan bangunan. Penelitian ini menganalisis pengaruh program peremajaan permukiman sebagai suatu investasi publik, dilakukan dengan metode ICOR (Incremental Capital Output Ratio) atau nisbah pertambahan modal terhadap keluaran baik berupa barang ataupun jasa pada suatu periode waktu tertentu. Hasil penelitian di kawasan Kelurahan Bandarharjo Semarang menunjukkan efisiensi investasi publik yang ditanamkan melalui program peremajaan permukiman kumuh dan berpengaruh terhadap harga tanah dan bangunan. Nilai ICOR di Kelurahan Bandarharjo untuk harga tanah dan bangunan adalah berkisar antara 0.26 hingga 1.93 sehingga dapat dikatakan investasi tersebut efisien, namun belum memasukkan adanya inflasi. Meskipun program dapat merubah kualitas fisik lingkungan dengan terkendalinya banjir dan rob, akan tetapi tidak mampu mengubah citra kawasan sehingga nilai jual kawasan masih sangat rendah. Penelitian ini menyimpulkan: (1) Peremajan permukiman perkotaan meningkatkan harga tanah dan bangunan serta efisien untuk dilaksanakan namun belum diketahui bagaimana efisiensinya apabila diperhitungkan nilai inflasi yang terjadi; (2) Perubahan kualitas lingkungan fisik tidak secara langsung dapat mengubah apresiasi terhadap citra kawasan; (3) Faktor-faktor fisik yang mendukung harga tanah dan bangunan secara umum adalah bebasnya kawasan dari banjir dan rob serta tersedianya sarana dan prasarana. Penelitian ini menyarankan evaluasi menyeluruh terhadap keluaran dampak dari investasi publik dan sosialisasi citra kawasan pasca pelaksanaan program dan program harus menyertakan perhitungan-perhitungan ekonomi untuk memperhitungkan biaya-biaya yang timbul, langsung maupun tidak langsung.

impact of investment cost that received by the government in return. Urban renewal program is an investment for improving living quality, self-esteem, and prosperity of its inhabitants. The program in particular focuses on improving the facilities and other physical infrastructure to the end of increasing land and building prices in that area. This study evaluated the impact of urban renewal program as a public investment, especially on land and building prices. The research used deductive method, by means of economic analysis technique called ICOR (Incremental Capital Output Ratio). The study shows that urban renewal program in Bandarharjo, Semarang City has brought positive impacts on land and building prices. The ICOR of this area ranges from 0.26 to 1.93, an indication for an effective investment. Inflation, however, was not included in the calculation. Although the program has been able to improve the physical infrastructure of the area, for instance by successfully controlling flood and tidal flow, still it was unable to change the image of the area as a slum area. Therefore, it has not been able to perpetuate land and building transfer. The study concludes that: (1) Urban renewal has improved land and building prices and is efficient although its efficiency is to be redefined should inflation be included in the calculation; (2) Improvement in environmental quality does not directly change appreciation or image of the area; (3) Physical Factors supportive to the changing of land and building prices include: (a) flood and tidal flow free; and (b) facilities and infrastructure availability. This study recommends for a comprehensive evaluation on the output from a public investment and for socialization of the area image post urban renewal program, while the program itself needs to include economic calculations to calculate direct and indirect costs of the program.

Kata Kunci : Pemukiman Kota,Peremajaan,Harga Tanah, Urban Renewal, Public Investment, Land and Building Price