Pengaruh aksesibilitas dan zoning tanah terhadap nilai jual tanah di Kota Yogyakarta

WINARDI, Yusuf, Ir. Sumaryo, MSi

2003 | Tesis | S2 Teknik Geomatika

Penelitian dengan inti bahasan penilaian tanah ini bertujuan untuk mengkaji pengaruh perkembangan kota terhadap nilai jual tanah di daerah pinggiran kota Yogyakarta dan menentukan model penilaian yang sesuai. Dengan membatasi kajian pada aksesibilitas dan zoning tanah ditentukan beberapa variabel yang dianggap berpengaruh pada nilai jual tanah. Variabel terikatnya nilai jual tanah, sedang variabel bebas terdiri dari jarak tempuh ke pusat kegiatan kota, jarak ke ringroad, lebar jalan, ketersediaan angkutan dan zoning tanah. Penelitian menggunakan jenis data cross-section (kerat lintang) pada tahun 2002, meliputi data primer dan data sekunder. Pengumpulan sampel menggunakan metode purposive sampling dengan jumlah 114 sampel, meliputi 7 kecamatan dan 21 kelurahan di Kota Yogyakarta. Sampel diambil secara proporsional menurut wilayah yang berada di pinggiran kota Yogyakarta yang berbatasan dengan kabupaten lain dan mempunyai nilai jual lebih tinggi dari nilai jual obyek pajak yang ditetapkan oleh Kantor Pelayanan PBB Yogyakarta. Data nilai jual tanah diperoleh dari laporan bulanan PPAT/Notaris tahun 2002 tentang transaksi jual beli tanah. Data jarak tempuh ke pusat kegiatan kota diukur dengan metode shortest path trace dengan dua titik acu di Jalan Malioboro dan Jalan Solo. Data lebar jalan diperoleh dari data jalan yang dikeluarkan Dinas Prasarana Kota Yogyakarta. Untuk jenis penggunaan tanah diperoleh dengan identifikasi peta blok dan verifikasi di lapangan. Model yang terbentuk terdiri dari model linier- linier (lin-lin), logaritma- linier (log-lin), linier- logaritma (lin-log), dan logaritma- logaritma (log-log). Alat analisis yang digunakan adalah regresi linier berganda, untuk mengetahui pengaruh faktor-faktor tersebut terhadap nilai jual tanah dan menentukan model estimasi yang sesuai.. Hasil penelitian menunjukkan bahwa model yang tepat untuk estimasi nilai jual tanah di lokasi penelitian adalah logaritma-linier(log-lin) dengan persamaan : Ln NJT = 11,90042 – 0,071482*JCBD + 0,130247*LJ + 0,116276*KA + 0,521544*ZT Untuk faktor ketersediaan angkutan yang merupakan variabel dummy tidak cukup signifikan pengaruhnya terhadap nilai jual tanah. Sedangkan faktor jarak tempuh ke pusat kegiatan kota, lebar jalan, dan zoning tanah mempunyai pengaruh yang signifikan pada taraf nyata (a =0,05) terhadap nilai jual tanah yang ditunjukkan oleh koefisien determinasi (R2) sebesar 64,26%. Pengukuran tingkat keseragaman yang dihitung dari hasil Coefficient of Dispersion (COD) sebesar 19,19 % (data diluar sampel) menunjukkan bahwa model dapat digunakan untuk mengestimasi nilai tanah di lokasi penelitian.

This research aims at analyzing the effect of city growth to land sale value in the fringe areas Yogyakarta and to determine the appropriate valuation model. By limiting this research to the accessibility and land zoning, some significant variables to land value were determined. The dependent variable was land sale value and the independent variables consisted of the distance to the center of city activities, the distance to ringroad, the road width, the availability of public transportation and land zoning. This research made use of cross section data in year 2002 which consisted of primary data and secondary data. The purposive sampling method was used as the sample collection method, with 114 samples covering seven sub districts and 21 political districts in Yogyakarta. Samples were collected proportionally based on the fringe area in Yogyakarta that had common boundaries with other and had higher land values as determined by KP.PBB (Local Land and Building Tax) Yogyakarta. Data of land sale value were collected from PPAT /Notaris monthly report at year of 2002, about land transaction. Data of distance to the center of city activities were measured with the shortest path trace method using two reference points located in Jalan Malioboro and Jalan Solo respectively. Road width were extracted from road data managed by the city infracstructure department Yogyakarta. Land use data were obtained by identifying features on block maps and verifying the data in the field. The model consists of linear- linear (lin- lin), logarithm- linear (log- lin), linearlogarithm (lin- log) and logarithm- logarithm (log- log) models. To identify the effects of that factors to land sale value and to determine the appropriate estimation model, the double linear regression analysis method was used in this research. The result shows that the appropriate model for estimation of land sale value in research location is logarithm- linear (log- lin) and its equation is : Ln NJT = 11.90042 - 0.071482 * JCBD + 0.130247 * LJ + 0.116276 * KA + 0.521544 * ZT. The effect of the availability of public transportation factor that is the dummy variable is not significant enough to land sale value. And the distance to the center of city activities, road width, and land zoning are significant enough at the real level (a=0.05 ) to land sale value. It is proved with the determination coefficient (R2) at 64.26 %. The uniform level measurement is counted from the result of the coefficient of dispersion at 19.19 %. The research shows that the model can be used to estimate land value at the research location.

Kata Kunci : Geomatika,Nilai Jual Tanah,Aksesibilitas dan Zoning Tanah, Land sale value, Accessibility, Land zoning.