ANALISIS STRUKTUR MODAL OPTIMAL DALAM PENDANAAN INVESTASI BAGI PT WIKA REALTY

AMALIA NURFARHADIATI, Hermeindito, Dr., SE, MM.,

2021 | Tesis | MAGISTER MANAJEMEN (KAMPUS JAKARTA)

PT Wika Realty merupakan salah satu anak perusahaan BUMN yaitu PT Wijaya Karya (Persero) Tbk yang bergerak di bidang pengembangan properti. Saat ini banyak sekali perusahaan pengembang yang ada di Indonesia. Hal ini menimbulkan persaingan yang ketat antara sesama perusahaan pengembang. Untuk itu, demi keberlangsungan perusahaan, PT Wika Realty melakukan investasi pengembangan lahan baru dengan total nilai sebesar Rp 864,5 Milyar. Dengan nominal tersebut, PT Wika Realty perlu menentukan sumber pendanaan yang tepat bagi perusahaan agar dapat meningkatkan nilai perusahaan. Metode yang digunakan adalah metode capital budgeting, analisis sensitivitas dan analisis skenario struktur modal optimal untuk menentukan komposisi pendanaan terbaik bagi perusahaan. Dari hasil metode capital budgeting, investasi ini layak dilanjutkan karena nilai NPV positif yaitu Rp 3,7 Trilyun, IRR lebih besar dari WACC, dan Profitability Index lebih besar dari 1 (satu). Pada analisis sensitivitas, perubahan revenue lebih berpengaruh terhadap nilai NPV dibandingkan dengan perubahan variable cost, terbukti dengan adanya perubahan revenue sebesar 10% mempengaruhi NPV sebesar 58,93%, sedangkan adanya perubahan variable cost sebesar 10% mempengaruhi NPV sebesar 44,48%. Pada metode analisis skenario struktur modal optimal, ditemukan bahwa nilai optimal terjadi pada saat komposisi utang 30% dan ekuitas 70% dengan nilai WACC sebesar 9,34% dan menghasilkan nilai perusahaan sebesar Rp 1,4 Trilyun. Dengan memasukkan nilai WACC optimal pada perhitungan capital budgeting atas proyeksi adanya penambahan investasi menghasilkan nilai NPV sebesar Rp 3,9 Trilyun. Untuk itu investasi lebih menguntungkan jika menggunakan nilai WACC optimal dibandingkan WACC historis. Oleh karena itu, demi keuntungan perusahaan, sumber pendanaan dari total investasi perlu dirubah. Sehingga total investasi sebesar Rp 864,5 Milyar terbagi menjadi Rp 259,35 Milyar bersumber dari utang dan Rp 605,15 Milyar bersumber dari ekuitas.

PT Wika Realty is subsidiary of PT Wijaya Karya (Persero) Tbk which is engaged in property development. Currently there are many developer companies in Indonesia. This has led to intense competition among developer companies. Therefore, for the sake of the company's sustainability, PT Wika Realty has invested in the development of new land with a total value of Rp 864,5 billion. With this nominal, PT Wika Realty needs to determine the right source of funding for the company in order to increase value of the firm. The method used are the capital budgeting method, sensitivity analysis and optimal capital structure scenario analysis to determine the best funding composition for the company. From the results of the capital budgeting method, this investment is feasible to continue because the NPV value is positive which was Rp 3.7 trillion, the IRR is greater than the WACC, and the Profitability Index is greater than 1 (one). In the sensitivity analysis, the change in revenue has more effect on the NPV value than the change in variable cost, as evidenced by the change in revenue of 10% which affects the NPV of 58,93%, while the change in variable cost of 10% affects the NPV of 44,48%. For the optimal capital structure scenario analysis method, it is found that the optimal value occurs when the composition of debt is 30% and equity 70% with a WACC value of 9.34% and results in value of the firm is Rp 1.4 trillion. By entering the optimal WACC value in the calculation of capital budgeting on projected additional investment, the NPV value is Rp 3.9 trillion. For this reason, investment is more profitable when using the optimal WACC value compared to historical WACC value. This will change the source of funding from the total investment, so that the total investment is equal to Rp 864,5 billion divided into Rp 259,35 billion from debt and Rp 605,15 billion from equity.

Kata Kunci : Capital Budgeting, Struktur Modal Optimal, Analisis Sensitivitas, Analisis Skenario, Biaya Hutang, Model CAPM, Nilai Perusahaan