STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN MELALUI SKEMA AKUISISI PROYEK MANGKRAK STUDI KASUS PERUMAHAN BUKIT SUKAMULYA RESIDENCE PENGEMBANG PT. NYIURMAS GRAITAMA

ZAINUSYUKUR, Dr. Mamduh M Hanafi, MBA

2019 | Tesis | MAGISTER MANAJEMEN (KAMPUS JAKARTA)

Hunian termasuk kebutuhan dasar manusia. Di Indonesia, tahun 2019 backlog kepemilikan rumah masih berkisar 11,4 Juta. Jawa Barat berkontribusi 20 persen dari backlog nasional. Tingginya backlog kepemilikan rumah memunculkan peluang Investasi di bidang pembangunan proyek perumahan. Namun bisnis secara alami tetap mengandung ketidakpastian dan memunculkan perumahan mangkrak. Munculnya perumahan mangkrak memunculkan peluang investasi alternatif bagi investor untuk mengambil alih pembangunan perumahan tersebut. Seperti yang terjadi pada Perumahan Bukit Sukamulya Residence milik PT Nyiurmas Graitama. PT Nyiurmas Graitama berniat untuk menjual perumahannya kepada investor. Penulis menganalisa kelayakan investasi pengambilalihan proyek dengan membuat tiga skenario aruskas, optimis, normal dan pesimis. Masing masing arus kas dihitung Internal Rate of Return (IRR) dan Net Present Value (NPV)-nya. Kelayakan rencana investasi dilihat dari IRR dari setiap skenario dan dibandingkan dengan required rate of return yang menjadi patokan penilaian. Required rate ini didapat dari perhitungan Weighted Average Cost of Capital yang bersumber dari Pinjaman Bank dan modal sendiri. Selain dari perhitungan finansial, penulis juga menganalisis faktor-faktor eksternal yang diperkirakan dapat berpengaruh dalam pengambilan keputusan investasi. Hasil perbandingan dan analisis ini kemudian menjadi dasar pengambilan keputusan. Hasil analisa menyimpulkan bahwa pengambilalihan proyek Bumi Sukamulya Residence, milik PT Nyiurmas Graitama layak untuk dilakukan dengan syarat pembangunan dan penjualan proyek perumahan harus selesai dalam jangka waktu kurang dari tiga tahun. Faktor-faktor lain yang perlu mendapatkan perhatian diantaranya faktor internal: investor perlu effort untuk merubah kesan atas perumahan lama dan perlu mengurus dan memperbaharui perijinan. Faktor-faktor eksternal yang berpengaruh diantaranya: Proyek memiliki keuntungan dengan adanya morotarium pengeluaran ijin baru di Kab Cianjur, tekanan ekonomi di tahun 2019 dan kebijakan pemerintah terkait perumahan yang kerap berubah setiap tahun.

Housing are basic human needs. In Indonesia, in 2019 the housing ownership backlog is still owned by 11.4 million. West Java contributes 20 percent of the national backlog. The high backlog of home ownership raises investment opportunities in the construction of housing projects. However, this business still contains and naturally raises stalled housing. The emergence of stalled housing raises alternative investment opportunities for investors to take over the housing development. As happened in the Bukit Sukamulya Residence Housing owned by PT Nyiurmas Graitama. PT Nyiurmas Graitama intends to sell its housing to investors. The author analyzes the feasibility of making project investments by making three scenarios flow, optimistic, normal and pessimistic. Each cash flow is calculated by its Internal Return Rate (IRR) and Net Present Value (NPV). An IRR is required for each scenario and compared to the required return as a benchmark. An exchange rate is needed from the calculation of the Weighted Average Cost of Capital sourced from Bank Loans and own capital. Apart from financial calculations, the authors also analyze external factors that are expected to help in making investment decisions. The results of this decision and analysis then become the basis for decision making. The analysis concludes that the takeover of the Bumi Sukamulya Residence project, owned by PT Nyiurmas Graitama, is feasible to be carried out on condition that the construction and sale of the housing project must be completed in less than three years. Other factors that need attention include internal factors: investors need efforts to change the impression of old housing and need to take care of and renew licenses. External factors that influence include: The project has the advantage of having a morotarium for the issuance of new permits in Cianjur Regency, economic pressures in 2019 and government policies related to housing which often change every year.

Kata Kunci : Feasibility Study, Internal Rate of Return, Net Present Value, Project Cash Flow, optimistic, most-likely, pessimistic, PESTEL