ANALISIS STRUKTUR MODAL OPTIMAL Studi Kasus PT Bumi Serpong Damai. TBK

DAVID WIDJAYA, Ratna Nurhayati, S.E., M.Com., AK., CA., Ph.D.; Taufikur Rahman, S.E., M.B.A., AK., CA.,; Bowo Setiyono, M.Com., Ph.D.

2018 | Tesis | MAGISTER MANAJEMEN (KAMPUS JAKARTA)

Seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk dan pertumbuhan ekonomi Indonesia, kebutuhan akan perumahan residensial dan properti komersial seperti ruko, mall dan pasar modern mengalami peningkatan di Jabodetabek. PT. Bumi Serpong Damai.Tbk, sebagai pengembang properti yang sudah berdiri sejak 1984 dan berada di bawah naungan group Sinarmas menangkap adanya kebutuhan tersebut dan menawarkan produk-produk propertinya dengan konsep yang unik dan kualitas nomor satu. Salah satu proyek yang pertama kali di rintis adalah BSD City � rancangan kota paling ambisius di Indonesia yang mengkombinasikan properti perumahan, bisnis dan komersial yang berlokasi di Tanggerang. Namun permintaan produk-produk properti seperti BSD City bukan hanya terjadi di Jabodetabek tapi juga luar Jabodetabek. Untuk memenuhi target pembangunan proyek properti tersebut perusahaan membutuhkan permodalan yang besar. Cara perusahaan membiayai proyeknya adalah dengan menggunakan utang atau menerbitkan ekuitas. Baik pembiayaan melalui utang maupun ekuitas akan menyebabkan timbulnya biaya. Pertanyaan yang muncul adalah manakah pilihan terbaik yang harus diambil perusahaan untuk membiayai proyeknya tersebut dan berapa proporsi ekuitas maupun utang yang harus digunakan untuk pembiayaan proyek-proyek tersebut yang memberikan nilai tambah paling maksimal bagi perusahaan dan yang paling meminimalkan biaya modal bagi PT. Bumi Serpong Damai.Tbk. Penelitian ini dilakukan dengan menganalisis data empiris dari PT. Bumi Serpong Damai.Tbk, selama period 2010-2017 tahun dengan menggunakan pendekatan Modigliani dan Miller dan pendekatan tradisional untuk menghitung biaya modal dan nilai perusahaan selama periode tersebut, dan discounted cashflow untuk menghitung nilai perusahaan dalam periode horizon/terminal. Berdasarkan hasil analisis dengan pendekatan Modigliani dan Miller maupun dengan pendekatan tradisional, didapati bahwa selama periode 2010-2017 struktur modal optimal dari PT. Bumi Serpong Damai.Tbk terjadi pada tahun 2015 pada saat proporsi utang 39% dan ekuitas 61%.

Along with the increasing population and economic growth of Indonesia, the need for residential housing and commercial properties such as shop houses, malls and modern markets has increased in Jabodetabek. PT. Bumi Serpong Damai.Tbk, as a property developer that has been established since 1984 and is under Sinarmas group captures the need and offers its property products with a unique and top quality concept. One of the first projects initiated by BSD City - the design of the most ambitious city in Indonesia that combines residential, business and commercial property located in the Tangerang area. But the demand for property products such as BSD City is not only in Jabodetabek but also outside Jabodetabek. To meet the development target of the property project, the company needs a large capital. The way a company finances its project is to use debt or equity. Both financing through debt and equity will cause costs. The question that arises is what is the best choice that the company must take to finance the project and what proportion of equity and debt must be used to finance these projects that provide the maximum value for the company and the most minimizing the cost of capital for PT. Bumi Serpong Damai. Tbk. This research was conducted by analyzing empirical data from PT. Bumi Serpong Damai. Tbk, during the period 2010-2017 years using the mogdiliani and miller approach and the traditional approach to calculating capital costs and company values during the period, and discounted cash flow to calculate the company value in the horizon / terminal period. Based on the results of the analysis with the Modigliani and Miller approaches and with the traditional approach, it was found that during the period 2010-2017 the optimal capital structure of PT. Bumi Serpong Damai. TB occurred in 2015 when the proportion of debt was 39% and equity was 61%.

Kata Kunci : capital structure, weighted average capital cost, discounted cash flow, cost of debt, cost of equity, debt to equity ratio