PERILAKU INVESTOR MAL DI KAWASAN PERKOTAAN YOGYAKARTA

DEWI PUSPITA SARI, Prof. Ir. Bakti Setiawan, M.A., Ph.D. ; Widyasari Her Nugrahandika, S.T., M.Sc.

2018 | Tesis | S2 Perencanaan Kota dan Daerah

Revitalisasi kota merupakan upaya pembaharuan kembali suatu kota sebagai respon atas tuntutan perkembangan kehidupannya. Yogyakarta telah mengalami beberapa kali upaya revitalisasi terutama di kawasan Malioboro sebagai pusat aktivitas kota. Tercatat, revitalisasi pernah terjadi pada tahun 1970, 1980, dan 1990an yang berhasil membentuk Malioboro menjadi kawasan sehat dengan masyarakat yang siap menghadapi perkembangan Malioboro. Kondisi prima Malioboro ini kemudian mampu menarik investor untuk menanamkan modalnya dengan wujud Malioboro Mall, dan disusul berdirinya Ramai Mall dan Galeria. Kemudian, pembangunan mal merambat ke pinggir kota Yogyakarta dan aglomerasi perkotaannya yang ditandai dengan kemunculan Saphir Square, Plaza Ambarrukmo, Jogja City Mall, Hartono Mall, Lippo Mall dan Sahid J-Walk dalam kurun waktu relatif singkat. Maraknya pembangunan mal di Kota Yogyakarta dan kawasan sekitarnya inilah yang mernarik perhatian peneliti untuk mengkajinya dalam sebuah penelitian dengan tujuan : (1) Mendeskripsikan perilaku investor mal di Kawasan Perkotaan Yogyakarta (KPY); (2) Mendeskripsikan kebijakan pemerintah tentang pembangunan mal di KPY; dan (3) Menemukan keterkaitan antara perilaku investor mal dengan kebijakan pemerintah tentang pembangunan mal di KPY? Penelitian ini dilakukan dengan pendekatan deduktif dan bersifat deskriptif kualitatif. Lokasi penelitian berada di Kawasan Perkotaan Yogyakarta, yaitu aglomerasi perkotaan Yogyakarta yang berkembang daerah di sekitarnya dan ditetapkan dalam Peraturan Daerah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta nomor 2 tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta tahun 2009-2029. Variabel yang digunakan berupa elemen-elemen dalam konsep growth management yang dikemukakan oleh Leung (1989) dan dikombinasikan dengan instrumen pengendalian pemanfaatan ruang oleh Branch (2011), yaitu lokasi dan fungsi; besaran dan jumlah; karakter (konsep dan arsitektur); waktu; dan analisa dampak lingkungan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa investor mal memanfaatkan ruang kota sebagai lokasi investasinya melalui perencanaan yang rinci dan terukur. Kebijakan pemerintah sebagai instrumen pengendalian pertumbuhan wilayah tidak cukup jelas dan detil mengatur investasi mal dan pembangunannya. Hal ini dapat terlihat dari kekosongan regulasi yang mengatur perilaku investor mal dalam memanfaatkan lahannya sebagai lokasi mal. Kekosongan regulasi tersebut meliputi pengaturan ukuran, waktu, konsep dan arsitektur bangunan mal. Kebijakan pemerintah belum bisa mengendalikan secara langsung terhadap keinginan investor mal dalam berinvestasi di suatu lokasi dan waktu tertentu.

City revitalization is an attempt to reform a city in response to the demands of its development. Yogyakarta has undergone several revitalization efforts, especially in the Malioboro area as a center of urban activity. Recorded, revitalization occurred in the 1970s, 1980s and 1990s that successfully formed Malioboro into a healthy area with people who are ready to face the development of Malioboro. Malioboro prime condition is then able to attract investors to invest in the form of Malioboro Mall, and followed by the establishment of Ramai Mall and Galeria. Then, the mall creeps to the outskirts of Yogyakarta and its urban agglomeration is marked by the emergence of Saphir Square, Plaza Ambarrukmo, Jogja City Mall, Hartono Mall, Lippo Mall and Sahid J-Walk in a relatively short span of time. The rise of mall construction in Yogyakarta City and surrounding area is what attracted the attention of researchers to study it in a study with the aim of: (1) Describe the behavior of investors mall in the Urban Area of Yogyakarta (KPY); (2) Describe government policy on mall development in KPY; and (3) Finding the relation of behavior of investors mall and government policy about mall development in KPY? This research is done with deductive approach and qualitative descriptive. The research location is located in Kawasan Perkotaan Yogyakarta, that is urban agglomeration of Yogyakarta which developed area around it and determined in Peraturan Daerah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Variables used in the form of elements in the concept of growth management proposed by Leung (1989) and combined with the instrument of control of space utilization by Branch (2011), namely location and function; size and quantity; character (concept and architecture); timing; and environmental impact analysis. The results show that investors mall use city space as their investment location through detailed and measurable planning. The government's policy as an instrument of regional growth control is not clear enough and details regulate mall investment and its development. This can be seen from the regulatory vacuum that regulates the behavior of investors mall in utilizing the land as a mall location. The regulation vacuum includes setting the size, time, concept and architecture of mall buildings. Government policy has not been able to control directly to the investor's desire to invest in a particular location and time.

Kata Kunci : Mal, Kebijakan Pemerintah, Growth Management