Pengaruh pola penyebaran pertokoan terhadap nilai tanah :: Studi kasus lingkungan pertokoan di kotamadya Jakarta Timur

NOEGROHO, Pantja Edi, Prof.Dr. Nopirin, MA

2001 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Pola penyebaran pertokoan (terdiri pola berkelompok, tersebar tidak merata, dan tersebar merata) merupakan faktor keruangan yang erat kaitannya dengan distribusi nilai tanah (nilai tanah pertokoan). Fokus penelitian adalah pada pola penyebaran pertokoan dengan menyertakan faktor keruangan yang relevan (jarak pertokoan ke pusat kota dan rasio luas bangunan/luas tanah pertokoan). Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui pola penyebaran pertokoan kemudian membandingkan rata-rata nilai tanah berdasarkan perbedaan pola penyebaran dan rasio luas bangunan/luas tanah pertokoan; mengetahui interaksi pola penyebaran dengan rasio luas bangunan/luas tanah pertokoan dalam membedakan rata-rata nilai tanah; serta mengkaji pengaruh pola penyebaran, jarak ke pusat kota, dan rasio luas bangunan/luas tanah pertokoan terhadap nilai tanah. Wilayah penelitian adalah Iingkungan pertokoan di Kotamadya Jakarta Timur, dengan meneliti data lintas sektoral sebanyak 168 pertokoan pada 32 bagian wilayah kota/BWK (kelurahan) sebagai sampel yang .diperoleh melalui metode purposive sampling. Metode analisis yang digunakan adalah analisis statistik ANOVA dua Iangkah dengan interaksi dan analisis regresi (dilanjutkan dengan uji apriori ekonomi, uji statistik dan ekonometri). Hasil analisis menunjukkan rata-rata nilai tanah berbeda secara nyata berdasarkan perbedaan pola penyebaran dan rasio luas bangunan/luas tanah pertokoan. Pertokoan cenderung, berkelompok di pusat kota dan beberapa pusat pertokoan potensial di BWK dengan kecenderungan nilai tanah yang lebih tinggi dibandingkan nilai tanah pertokoan dengan pola menyebar, dan sebaliknya. Interaksi antara pola penyebaran dengan rasio luas bangunan/luas tanah ditunjukkan dengan rata-rata nilai tanah tertinggi pada pertokoan yang berkelompok dengan rasio lebih dari 1 (bangunan bertingkat), dan sebaliknya. Pola penyebaran pertokoan berpengaruh negatif secara signifikan terhadap nilai tanah, jarak pertokoan ke pusat kota berpengaruh negatif secara signifikan dan rasio luas bangunan dan luas tanah pertokoan berpengaruh positif secara signifikan terhadap nilai tanah. Tingkat ketepatan perkiraan analisis regresi sebesar 75,39 persen. Pola penyebaran cukup penting untuk diperhatikan dalam penentuan nilai tanah karena peranannya dalam pengendalian distribusi nilai tanah. Kecenderungan nilai tanah yang lebih tinggi pada pertokoan yang berkelompok mencerminkan penggunaan tanah yang lebih efisien sesuai peruntukannya (zoning), berdasarkan prinsip pemanfaatan tertinggi dan terbaik (highest and best use). Pengaruh pola penyebaran terhadap nilai tanah perlu ditingkatkan dengan mengarahkan pembangunan pertokoan secara berkelompok pada masing-masing BWK melalui penataan ruang serta pengendalian pemanfaatan ruang yang optimal. Jarak pertokoan ke pusat kota dan rasio luas bangunan/luas tanah pertokoan perlu dipertimbangkan dan ditingkatkan pengaruhnya terhadap nilai tanah, sebagai faktor yang terkait dengan pola penyebaran pertokoan.

Retailing shops dispersion pattern (consists of clustered pattern, random pattern, and dispersed pattern) is the spatial factor that a close relationship with the land value distribution (in this case is land value of retailing shops). Focus of this research is the dispersion pattern of retailing shops with enclose to the relevan spatial factors (the distance of the shop to CBD and the floor area ratio of the retailing shops). This research attempts to identify the dispersion pattern of retailing shops and the land value average based on the dispersion pattern and the floor area ratio of retailing shops, and analyze the interaction between the dispersion pattern and the floor area ratio in differentiating the land value average of retailing shops. The research also analyzes the influence of the dispersion pattern, the distance of the retailing shops to CBD and the floor area ratio on the land value of retailing shops. The research area is East Jakarta City which has representative retailing environment, by research the cross sectional data with 168 retailing shops in 32 subdistricts as the samples obtained through purposive sampling method. The statistical analysis methods applied are two way ANOVA with interaction and multiple regression analysis (the data analysis is then tested with economic a priori test, statistical and econometrical test). The result of analysis indicate that the land value average of retailing shops is significantly different based on the difference in the dispersion pattern and the floor area ratio. Retailing shops tend to cluster at the CBD and several of potential retailing center at the subdistrict have higher land value than land value of retailing shops which has random pattern, vice versa. The interaction between the dispersion pattern with the floor area ratio of retailing shops is indicate by the average of the highest land value at the clustered retailing shops with ratio number more than 1 (storeyed building), vice versa. The dispersion pattern and the distance of retailing shops to the CBD have statistically significant negative influence to the land value while the floor area ratio has positive influence. The estimation level of regression analysis is 75,39 %. The dispersion of retailing, shops is quite important to take into account in land value determination, because it has influence to the distribution of land value. The tendency of the higher land value in the clustered retailing shops shows the more efficient in land-use that fit to the zoning regulation and the principle of highest and best use. The influence of dispersion pattern on the land value needs to be increased with directing the retailing shops development to the existing clustered retailing. shops at each subdistrict through optimization of urban spatial structure decisions (with controlling the decisions). The distance of retailing_ shops to the CBD and floor area ratio also need to be taken into account and the influence on land value needs to be increased as the interrelated factors with the dispersion pattern of retailing shops.

Kata Kunci : Nilai Tanah, Penyebaran Pertokoan