ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK STUDI KASUS LAHAN KOSONG MILIK PT SMS, JALAN RAYA CUT MEUTIA, KELURAHAN SEPANJANG JAYA KECAMATAN RAWALUMBU KOTAMADYA BEKASI PROVINSI JAWA BARAT

DZIKRI ASHARY, I Wayan Nuka Lantara, S.E., M.Si., Ph.D.

2016 | Tesis | S2 Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik di daerah komersial yang sedang berkembang berdasarkan aspek fisik, hukum, keuangan dan penggunaan keuntungan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal pada wilayah yang cukup komersial. Analisis produktivitas properti berdasarkan kelayakan fisik dan lokasi lahan serta kelayakan peraturan dan regulasi dengan treshold testing yang menggunakan rating grid, mengindikasikan bahwa alternatif penggunaan yang memungkinkan terhadap tanah kosong milik PT SMS yang terletak di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Kotamadya Bekasi seluas 21.524 m2 adalah penggunaan untuk apartemen jual dengan total skor 143, penggunaan pusat perbelanjaan dengan total skor 135, dan penggunaan rumah tinggal jual dengan total skor 125. Analisis penilaian dengan pendekatan pendapatan menggunakan perhitungan aliran kas (discounted cash flow) selama 4 tahun untuk alternatif penggunaan apartemen jual adalah: Net Present Value sebesar Rp74.853.518.533,00, Internal Rate of Return sebesar 59,99 persen, Pay Back Period selama 2 tahun 9 bulan, Benefit Cost Ratio sebesar 1,09, dan nilai tanah setelah pengembangan menjadi Rp6.724.615,00 per m2. Analisis penilaian dengan pendekatan pendapatan menggunakan perhitungan aliran kas (discounted cash flow) selama 10 tahun penggunaan pusat perbelanjaan menghasilkan Net Present Value sebesar Rp65.193.402.430,00, Internal Rate of Return sebesar 17,72 persen, Pay Back Period selama 9 tahun 0 bulan, Benefit Cost Ratio sebesar 1,14, dan nilai tanah setelah pengembangan menjadi Rp2.015.335,00 per m2. Penggunaan rumah tinggal jual menghasilkan Net Present Value sebesar Rp39.224.572.137,00, Internal Rate of Return sebesar 56,04 persen, Pay Back Period selama 2 tahun 9 bulan, Benefit Cost Ratio sebesar 1,28, dan nilai tanah setelah pengembangan menjadi Rp3.174.680,00 per m2. Berdasarkan analisis produktivitas, analisis pasar, analisis kelayakan keuangan dan analisis optimalisasi keuangan, dapat disimpulkan bahwa usulan penggunaan apartemen jual merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.

The study was conducted to analyze the highest and best use of a land in developed komersial area, based on a number of factors such as phisic, legal, financial and proper used of the land which will be able to give optimum profit for the owner. Land own by PT SMS, located at Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Kotamadya Bekasi, Propinsi Jawa Barat with total land area 21.524 m2 was used as a sample in this study. Three best use of this land will be assesed as follows: selling apartment with total score 143, retail area with total score 135 and selling housed with total score 125, through calculation approach of discounted cash flow for 10 years and 4 years respectively. Tresh hold testing with rating grid was performed to analyse productivity of the property. This study has shown that the highest and best used of the land own by PT SMS was selling apartment with treshold testing score of 143 assestment to income resulted NPV Rp74.853.518.533,00, IRR 59,99 percent, pay back period 2 years and 9 months, benefit cost ratio 1,09, and value of land after development Rp6.724.615,00 per m2. Retail area, on the other hand, had score 135 with assesment income Rp65.193.402.430,00, IRR 17,72 percent, pay back period 9 years, benefit cost ratio 1,14 and value of land after development Rp2.015.335,00 per m2. Finally, the assesment income for selling housed as follows: NPV Rp39.224.572.137,00, IRR 56,04 percent, pay back period 2 years and 9 months, benefit cost ratio 1,28 and value of land after development Rp3.174.680,00 per m2. Based on productivity analysis , market analysis, financial feasibility analysis and analysis of financial optimalization, it can be concluded that the proposed use of the selling apartment is the highest and best use

Kata Kunci : Penggunaan tertinggi dan terbaik, Analisis produktivitas properti, Penilaian properti, Perhitungan aliran kas, Nilai tanah setelah pengembangan/Highest and best used, Property analysis productivity, Asset assessment, Discounted cash flow, The value of lan