PELAKSANAAN PEMBERIAN HAK EKSKLUSIF PENGELOLAAN BAGIAN BERSAMA RUMAH SUSUN BUKAN HUNIAN

THIO JERRY STEVENSON, Prof. Dr. Nurhasan Ismail S.H., M.Si.

2014 | Tesis | S2 Hukum

Salah satu prinsip pokok dari sistem rumah susun (baik hunian maupun bukan hunian) yang berlaku di Indonesia adalah adanya kepemilikan bersama bagi para pemilik satuan rumah susun (sarusun) atas fasilitas-fasilitas pada rumah susun yang bersangkutan, baik bagian bersama, benda bersama maupun tanah bersama (Milik Bersama). Guna mengakomodir kepentingan bersama, milik bersama tersebut dikelola oleh sebuah perhimpunan yang beranggotakan para pemilik dan/atau penghuni sarusun (PPPSRS), dengan anggota pengurus yang dicalonkan dan dipilih oleh para anggota PPPSRS. Dalam melakukan pengelolaan rumah susun, PPPSRS dapat melakukan pengelolaan secara langsung terhadap milik bersama, atau dengan menunjuk suatu badan pengelola (yang berbentuk badan hukum). Pada kenyataannya mayoritas pelaku pembangunan berupaya untuk mempertahankan hak pengelolaan atas milik bersama dari rumah susun, atau bahkan “memberikan” kewenangan tersebut (baik sebagian maupun seluruhnya) kepada pihak tertentu yang juga merupakan pembeli sarusun, dimana kesepakatan atas pemberian kewenangan atau hak eksklusif tersebut akan disepakati oleh pelaku pembangunan dengan pembeli di dalam sebuah perjanjian pengikatan jual beli atas sarusun (PPJB). Berdasarkan teori rumah susun mengenai kepemilikan bersama, jelas bahwa kesepakatan untuk memberikan hak eksklusif pengelolaan milik bersama bertentangan dengan regulasi yang berlaku dan bahkan juga dapat menghilangkan hak-hak atau peluang para pemilik dan penghuni sarusun lainnya untuk berpartisipasi dalam pengelolaan rumah susun. Tesis ini mengkaji pelaksanaan pemberian hak eksklusif pengelolaan bagian bersama rumah susun bukan hunian yang tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku dan juga kendalakendala yang terjadi dalam pelaksanaan hak eksklusif tersebut. Dimana berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan pemberian hak eksklusif bagian bersama rumah susun bukan hunian dapat diakomodir di dalam suatu house rule yang dibuat oleh para pengurus PPPSRS dan disahkan melalui suatu forum rapat umum PPPSRS yang meminta persetujuan anggota PPPSRS atas house rule tersebut, atau melalui house rule yang dibuat oleh para pengurus PPPSRS dan disahkan dalam bentuk surat keputusan (SK) para pengurus PPPSRS dalam hal Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga PPPSRS telah memberikan kewenangan kepada para pengurus PPPSRS untuk menentukan house rule dalam rangka pengelolaan Rumah Susun. Dengan syarat penentu bahwa para pihak yang bersepakat atas pemberian hak eksklusif tersebut harus dapat mencapai kuorum rapat kehadiran maupun kuorum rapat pengambilan keputusan PPPSRS, baik untuk pemilihan para pengurus PPPSRS ataupun persetujuan anggota PPPSRS dalam rangka pengesahan house rule. Kendala yang mungkin timbul dalam pelaksanaan pemberian hak eksklusif tersebut adalah adanya peran aktif atau tuntutan atau perbedaan pendapat para penghuni lainnya baik pemilik maupun penyewa, yang berkeinginan untuk menggunakan hak suaranya di dalam rapat PPPSRS. Apabila jumlah penghuni yang menjadi anggota PPPSRS ini lebih banyak dari atau sama dengan jumlah para penghuni sarusun yang merupakan perwakilan dari para pihak yang bersepakat dalam pemberian hak eksklusif, maka rapat yang membahas pemberian hak eksklusif tersebut terancam gagal.

One of the basic principles of the prevailing flats system in Indonesia is the collective ownership of the flat units owners on the facilities in the related flats, either common area, common object or common land (the “Common Property”). To accomodate the collective interest, the mentioned common property is managed by an association consisting of flat units owners and/or residents (the “PPPSRS”), with the management committee nominated and appointed by the members of the PPPSRS. In managing the flats, the PPPSRS may directly manage the common property, or appoint a body corporate (legal entity is required) to manage such common property. In practice, most developers seek to preserve the management rights of the common property of the flats, or even “granting” such authorization (either partially or wholly) to certain parties who are also buyers of the flat units, with the agreement of granting such authorization arranged by the developer and the buyer in a conditional sale and purchase agreement on flat units (the “PPJB”). Based on the understanding of the theory of flats regarding common ownership, it is apparent that the agreement to grant the exclusive management rights of the common area conflicts with the prevailing regulation and certainly may disannul the rights or chance of the owners or residents to participate in managing flats. This Thesis assessed the implementation of granting the exclusive management rights of the common area of the non-residential flats which does not contradict with the prevailing law, and the constraints in implementing such exclusive rights as well. Based on the research, it can be concluded that the implementation of granting the exclusive management rights of the common area of the nonresidential flats can be accomodated in a house rule developed by the management committee of the PPPSRS and legalized through the PPPSRS general meeting forum which proposes PPPSRS members’ approval on such house rule, or through a house rule developed by the management committee and legalized by a decree of such PPPSRS management committee, provided that the Article of Association or By-Laws grant authorization to the management committee of PPPSRS to determine the house rule in order of management of the flats. With the requirement that the parties’ agreement on such granting of exclusive rights must achieve the PPPSRS meeting attendance quorum and the PPPSRS meeting quorum in decision-making, either for election of management committee of the PPPSRS or PPPSRS members’ approval in order to legalize the house rule. Constraints that might occur in implementing the mentioned exclusive right is if there is an active role or demand or dissent of the other residents, either owner or lessee, who wish to use their voting rights in the PPPSRS meeting. If the number of these other residents who become member of PPPSRS is larger or equal to the number of residents who are representing the parties who agreed in granting exclusive rights, then the meeting concerning such exclusive rights bears a risk of failure.

Kata Kunci : Rumah Susun, Bagian Bersama, Pengelolaan, Hak Eksklusif