KEADILAN PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN RUMAH TINGGAL DI KABUPATEN BANTUL

Didik Itopurwonegoro, S. Hut, Dra. Wahyu Hidayati, M.Si.

2011 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak properti yang dasar pengenaannya didasarkan nilai. Nilai yang digunakan pengenaan PBB adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang merupakan pendekatan dari nilai pasar. Nilai pasar merupakan suatu hal yang dibangun secara teoritis dan tidak dapat diamati secara langsung. Apabila pengenaan PBB dilakukan dengan tarif dan proporsi yang seragam, maka kesalahan dalam estimasi nilai pasar (NJOP) akan menyebabkan ketidakadilan dalam PBB.Keadilan dalam pajak properti dibagi menjadi keadilan horisontal dan keadilan vertikal. Penelitian ini meneliti keadilan horisontal dan faktor-faktor yang menyebabkan ketidakadilan horisontal PBB rumah tinggal di Kabupaten Bantul. Keadilan horisontal terjadi ketika assessment ratio seragam terhadap seluruh properti dengan nilai pasar yang mirip. Sebagai pendekatan nilai pasar digunakan harga transaksi jual beli antara tahun 2007 sampai dengan tahun 2009. Penyesuaian waktu untuk harga pada tanggal transaksi ke tanggal penilaian menggunakan IHK sektor perumahan. Penelitian ini menemukan adanya ketidakadilan horisontal PBB di Kabupaten Bantul. Faktor-faktor yang menyebabkan ketidakadilan horisontal adalah luas bangunan, umur bangunan, land value ratio lokasi kecamatan dan kondisi lingkungan. Rumah dengan luas bangunan dan land value ratio semakin besar akan cenderung dinilai overassessment. Kecenderungan overassessment ini menyebabkan terdapat ketidakadilan karena subyek pajak (pemilik/pemakai) rumah tinggal tersebut akan dikenai beban pajak dengan persentase semakin tinggi dari nilai pasar. Sedangkan rumah tinggal yang memiliki umur lebih tua, berada di kecamatan-kecamatan yang berbatasan dengan kota yogyakarta dan berada di lingkungan perumahan akan cenderung dinilai underassessment. Kecenderungan underassement ini juga menyebabkan terdapat ketidakadilan karena subyek pajak (pemilik/pemakai) rumah tinggal tersebut akan dikenai beban pajak dengan persentase yang semakin rendah dari nilai pasar.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) is property tax based on value. The value is used the capital or “sales” value of the tax Object (NJOP), which approximates market value. The market value is a matter that was built in theoretical and cannot be observed directly. If PBB impositions use a uniform tariff and proportion, then the error in estimating the market value (NJOP) will lead to inequity in PPB. Equity in property tax is divided into horizontal equity and vertical equity. This study examined horizontal equity and identified the determinant factors that cause horizontal inequity of dwelling house property tax in Bantul regency. Horizontal equity occurs when a uniform assessment ratio for all properties with similar market values. As an approach to the market value used home transaction price between 2007 until 2009. Time adjustment of the price on transaction date to valuation date using CPI housing sector. .The study found the existence of horizontal inequity in the property tax of dwelling house in Bantul regency. The factors that cause horizontal inequity is building area, building age, location of sub-district, land value ratio and environmental conditions. House with lager building size and land value ratio will tend to be over assessed. The tendency of this overassessment cause inequity because there are subject to tax houses will be taxed at a higher percentage of the market price. Dwelling house which has an older age, in sub-districts bordering Yogyakarta city and in complex housing will tend to be under assessed. Underassessment trends also cause inequity because there are subject to tax houses will be taxed at a lower percentage of the market price.

Kata Kunci : nilai pasar, keadilan horisontal, assessment ratio