ESTIMASI NILAI HOTEL TERKAIT BUILD OPERATE AND TRANSFER (BOT) ATAS ASET NEGARA/DAERAH (Studi Pada Grand Aston City Hall Medan – Hotel Standar Bintang Lima)

Ramson Damanik, Dr. Wakhid S. Ciptono, MBA., MPM.

2011 | Tesis | S2 Magister Ek.Pembangunan

Penelitian ini bertujuan untuk mengestimasi nilai Hotel Grand Aston City Hall Medan terkait Build Operate and Transfer/Bangun Guna Serah (BOT/BGS) atas aset negara/daerah dengan menggunakan pendekatan pendapatan (income approach) melalui metode hotel valuation formula – ten year DCF dan pendekatan biaya (cost approach). Hotel Grand Aston City Hall Medan merupakan hotel standar bintang lima yang dibangun, dioperasikan, dan dikembangkan dengan mekanisme BOT/BGS atas aset negara/daerah. Penelitian ini cukup menarik mengingat BOT/BGS atas aset negara/daerah baru berkembang di Indonesia dan dasar utama untuk menentukan besarnya kontribusi kepada pemerintah atas pemanfaatan aset negara/daerah yaitu melalui estimasi nilai hotel yang dibangun dengan mekanisme BOT/BGS tersebut. Data yang digunakan untuk pendekatan pendapatan terdiri dari data laporan keuangan Hotel Grand Aston City Hall Medan, informasi-informasi dalam laporan tahunan, data Badan Pusat Statistik, tingkat suku bunga bebas risiko, data BOT/BGS serta data-data pendukung lainnya. Data yang digunakan untuk pendekatan biaya terdiri dari data fisik konstruksi hotel, material komponen bangunan, luas bangunan, dan data komponen penilaian bangunan. Analisis menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode hotel valuation formula – ten year DCF dilakukan dengan tahapan-tahapan analisa proyeksi pendapatan aset, proyeksi laporan keuangan, proyeksi arus kas bebas (free cash flow) berupa net income of real property, penentuan tingkat diskonto, penentuan terminal value, dan estimasi nilai. Analisis dengan pendekatan biaya melibatkan kalkulasi berbagai komponen properti hotel yang dinilai berupa biaya reproduksi baru atas bangunan dan sarana pelengkap, estimasi penyusutan. Nilai reproduksi baru dapat diestimasikan dengan menggunakan keseluruhan biaya yang dikeluarkan untuk membangun hotel tersebut dikurangkan dengan penyusutan menjadi estimasi nilai hotel. Hasil penelitian menghasilkan estimasi nilai wajar Hotel Grand Aston City Hall Medan dengan menggunakan metode hotel valuation formula – ten year DCF pada tanggal 1 Januari 2011 adalah Rp285.172.000.000,00 dan berdasarkan pendekatan biaya sebesar Rp192.062.040.000,00. Berdasarkan analisis sensitivitas, nilai wajar dengan metode hotel valuation formula – ten year DCF ini sensitiv terhadap perubahan atas tingkat diskonto, tingkat pertumbuhan, dan tingkat pertumbuhan konstan. Rekonsiliasi nilai menggunakan model pembobotan sebagai estimasi nilai wajar Hotel Grand Aston City Hall Medan adalah Rp247.700.052.563,23.

This research aims to estimate the value of Hotel Grand Aston City Hall Medan related to Build Operate and Transfer (BOT) on the state asset by using income approach through the method of hotel valuation formula – ten year DCF and the cost approach. Hotel Grand Aston City Hall Medan is a five star standard hotel which was built, operated, and developed with BOT mechanisms on the state asset. This research is quite interesting considering the BOT model is just developing in Indonesia and the main basis for determining the royalty contribution to the government on the utilization of assets is the value of the hotel. The data observed in this researh for the income approach consists of data of financial statements Hotel Grand Aston City Hall Medan, information in annual reports, the Central Statistics Agency data, the risk free rate, the BOT data and other supporting data. Data used for the cost approach consists of physical data of hotel construction, material, building components, building area, and data assessment component of the building. Analysis using the income approach by using hotel valuation formula - ten-year DCF conducted an analysis stages asset revenue projections, projections of financial statements, the projected free cash flow (free cash flow) of net income of real property, the determination of the discount rate, the determination of terminal value, and the estimated value. The cost approach analysis involves calculating the cost of various components of hotel property is rated a new reproduction cost of buildings and facilities and calculating the building depreciation. The value of the hotel can be estimated using the overall cost incurred to build the hotel minus the building depreciation. Result of research shows that the estimated fair value of Hotel Grand Aston City Hall Medan using hotel valuation formula - ten-year DCF on January 1, 2011 is Rp285.172.000.000,00 and based on the cost approach is Rp192.062.040.000, 00. Based on sensitivity analysis, the value of hotel by using hotel valuation formula - ten-year DCF is sensitive to the change of discount rate, growth rate, and constant growth rate. Reconciliation of these two methods produce the estimated value of Hotel Grand Aston City Hall Medan is Rp247.700.052.563,23.

Kata Kunci : penilaian hotel, pendekatan pendapatan, hotel valuation formula - ten year DCF, pendekatan biaya, BOT/BGS, aset negara/daerah.