Application if hedonic modeling in estimating residential land price using land transaction data in Sleman Regency, Yogyakarta special province, Indonesia

LUSEKA, Elsy, Ir. Suryanto, MSP

2010 | Tesis | S2 MPKD

Pada umumnya dalam transaksi tanah, pembeli dan penjual mempunyai motivasi tertentu yang mempengaruhi harga tanah. Oleh karena itu harga tanah tidak mencerminkan nilai tanah itu sendiri, tetapi faktor-faktor lain, diantaranya tidak tersedianya informasi. Peran pemerintah sebagai pihak yang ―netral‖ sangat diperlukan untuk menyediakan informasi pertanahan kepada public. Informasi ini tidak hanya berguna sebagai referensi dalam transaksi jual individual, tapi juga bagi pemerintah. Data transaksi jual beli tanah yang dimiliki Badan Pertanahan Nasional merupakan sumber data yang potensial untuk memperkirakan harga tanah. Tetapi pada umumnya data yang ada tidak memiliki informasi mengenai nilai bangunan diatasnya sehingga sulit untuk mengetahui nilai tanah itu sendiri. Kajian ini berusaha merumuskan metodologi yang sesuai untuk memperkirakan harga tanah. Sebagai kasus, dipilih Kabupaten Sleman dengan memanfaatkan data transaksi jual beli tanah dari Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Pendekatan hedonic digunakan untuk mengestimasi harga tanah, dengan terlebih dahulu mengestimasi nilai bangunan dengan mengasumsikan bahwa nilai bangunan sebagai fungsi dari jarak. Hasil studi menunjukkan bahwa jarak masih menjadi faktor penting dalam menentukan harga tanah residensial meskipun bukan faktor utama. Kenyamanan, peluang ekonomi, dan pertumbuhan penduduk sepertinya merupakan faktor utama yang membentuk harga tanah di Kabupaten Sleman.

Generally information regarding the land market is rarely provided and difficult to get and the prices assessed by private assessors also have limited access. Such scarcity of data makes the information between buyer and seller unequal and causes market prices to not reflect the real value of the land. The role of government as the ―neutral party‖ is needed in providing objectives published prices. Published prices not only play a role in providing price indicators for general land transactions, but also in policymaking regarding the public land acquisition process, spatial planning, and land price controls as well. Land transaction data could be a potential data source to estimate land prices. But one characteristic or disadvantages it has that land transaction data usually does not provide the value of the existing building on the lot. It is difficult to know the value of the land itself as to have an objective valuation of land prices the price of the building must be omitted. This became the concern of this study which trying to formulate a methodology for estimating residential land prices in Indonesia’s Sleman Regency using land transaction data from the National Land Agency of Indonesia. Hedonic approach was applied in explaining and estimating the land prices in the markets. The investigation shows that distance still an important determinant in residential land prices though not the most significant factor. Amenities, economic prospective, population growth seems more important in composing residential land prices in Sleman Regency.

Kata Kunci : Land transaction data,Land price,Hedonic model