Perceived Value sebuah metode alternatif dalam penetapan NJOP PBB :: Studi di komplek Perumahan Gresik Kota Baru (GKB) Gresik

IHSAN, Mohammad, Prof. Nopirin, Ph.D

2007 | Tesis | Magister Ekonomika Pembangunan

Penelitian ini dimaksudkan sebagai alternatif secara metodologis atas assessmet ratio study antara dasar pengenaan pajak properti (tax base) yang juga dikenal dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terhadap nilai pasar yang selama ini selalu meggunakan proxy harga jual (sales price). Penggunaan harga jual (sales price) sebagai proxy nilai pasar memang sangat tepat, namun perlu diketahui bahwa harga jual (sales price) bukan satu-satunya proxy dari nilai pasar. Penelitian ini mengusulkan perceived value sebagai proxy alternatif dari nilai pasar di samping harga jual (sales price) agar para praktisi di bidang penilaian properti tidak terjebak pada sales price sentris dalam studi tentang assessmet ratio. Dalam penelitian ini dibahas rasio antara NJOP dengan perceived value di Komplek Perumahan GKB Gresik. Hasil dari penelitian ini diketahui bahwa NJOP lebih rendah dari perceived value-nya dengan rata-rata rasio 0,75, sedangkan rasio antara NJOP dengan harga jual di komplek perumahan tersebut berdasarkan data di KP PBB Gresik adalah 0,81, sehingga terdapat selisih (gap) sebesar 0,06 atau 6% yang menunjukkan kondisi masyarakat di komplek tersebut cukup rasional. Hal ini dikarenakan Komplek Perumahan GKB Gresik berada di pusat kota dengan kondisi lingkungan yang aktif dan modern. Keadaan ini memungkinkan siapa saja, baik mereka yang mempunyai tingkat pendidikan tinggi maupun tidak tinggi memperoleh akses informasi yang sama tentang properti. Berbeda dengan tingkat pendidikan, ternyata perbedaan tingkat penghasilan di komplek perumahan ini mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap perceived value. Tingkat penghasilan mengindikasikan perbedaan daya beli seseorang (ability to pay). Orang yang mempunyai penghasilan menengah ke atas mempunyai perceived value yang diukur dengan nilai uang cenderung lebih mahal dari pada orang yang mempunyai penghasilan menengah ke bawah.

The purpose of this resesarch is to give a methodological alternative of assessment ratio study between property tax base, also known as Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) to market value which is represent sales price as proxy. It is important to realize that sales price is not only the one proxy in market value. This research is conducted to proposes perceived value as an alternative market value approach beside sales price to reduce ‘sales price centris’ in assessment ratio study. This research investigates ratio between NJOP with perceived value in GKB Gresik residential housing. The results show that NJOP was determinated by lower than perceived value with average ratio 0.75, while the ratio between NJOP with sales price based on KP PBB Gresik is 0.81, from the analysis also knew that there are difference about 0.06. This fact represent that the resident of GKB Gresik residential housing are rational enough. This condition occurred because GKB Gresik residential housing located in city center with active and modern environmental. No matter with education level, the access to property information was well informed. This study describe that the difference of earning level was sigificantly correlate to perceived value. Earning level indicates ability to pay, people with higher earning level tend to measure perceived value higher than people with lower earning level.

Kata Kunci : Nilai Jual Obyek Pajak,Perceived Value,perceived value, assessment ratio,education level, earning level