Perspektif "Real Estate Investment Trust" (REIT) dalam hukum pasar modal di Indonesia

WISAKSONO, Rengganis K, Prof. Emmy Pangaribuan SH

2006 | Tesis | S2 Ilmu Hukum (Magister Hukum Bisnis)

Tesis ini membahas mengenai instrumen REIT (Real Estate Investment Trust), yaitu suatu perangkat (wadah) investasi yang digunakan untuk menghimpun dana dari pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam aset real estat oleh Manajer Investasi. Instrumen ini memberi kesempatan kepada investor kecil untuk memiliki aset real estat berkualitas baik dan pada saat yang sama menikmati keuntungan sebagaimana yang diperoleh pemilik Reksa Dana. Di sisi yang lain, REIT memberikan kesempatan kepada pengembang untuk mengakses pendanaan melalui pasar modal. Walaupun REIT telah diterima secara luas dan memiliki kinerja yang baik di pasar modal AS dalam 40 tahun terakhir dan di pasar modal Asia dalam 10 tahun terakhir, namun instrumen ini belum terdapat di Indonesia. Tesis ini mengangkat masalah mengenai bagaimana kedudukan hukum REIT dan komparasinya dengan UU Pasar Modal yang telah ada di Indonesia serta bagaimana prospek penerapan REIT di Indonesia dengan membandingkan terhadap lembaga REIT yang telah ada di negara penganut sistem Common Law. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kedudukan hukum REIT dan komparasinya dengan Reksa Dana yang telah diatur dalam UU No. 8/1995 tentang Pasar Modal serta untuk mendapatkan gambaran mengenai prospek penerapan REIT di Indonesia. Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif atau penelitian kepustakaan yang berisi penelitian mengenai azas hukum, pengertian hukum, ketentuan-ketentuan hukum dan perbandingan hukum. Titik berat penelitian terletak pada penelitian kepustakaan yang dilakukan melalui studi dokumen atas bahan hukum primer dan sekunder. Sebagai penunjang penelitian kepustakaan tersebut dilakukan juga suatu penelitian lapangan dengan wilayah penelitian DKI Jaya. Responden penelitian meliputi Perusahaan Investasi, Bank Kustodian dan Pengembang. Sebagai tambahan informasi, Bapepam ditetapkan sebagai nara sumber. Tesis ini menyimpulkan bahwa REIT dapat diimplementasikan dengan mengadopsi bentuk Perseroan dan Kontrak Investasi Kolekti yang terdapat dalam Reksa Dana dimana perbedaannya terletak pada jenis portofolio investasi. Dari penelitian ini, juga disimpulkan bahwa REIT memiliki prospek yang baik di Indonesia sejauh terdapat regulasi yang mendukung dan mengakomodasi kebutuhan pelaku pasar. Selain itu, juga dibutuhkan peraturan perpajakan yang memberikan insentif penghapusan pajak di tingkat perusahaan dengan syarat bahwa REIT harus memiliki basis kepemilikan yang luas dan sebagian besar pendapatan REIT harus didistribusikan dalam bentuk dividen kepada investor.

This thesis discussed Real Estate Investment Trust (REIT), an investment vehicle created to collect funds from the investors and then managed by Fund Manager through investment in real estate assets. This instrument provides retail investors with opportunity of acquiring liquid and good quality real estate assets in the stock market and at the same time enjoy the same benefits provided to shareholders in investment trust. On the other hand, it provides alternative financing to the developers from the capital market. While REIT has been widely accepted and performed well in the US stock market over the past 40 years and the past 10 years in the Asia stock market, this invesment vehicle has not existed in Indonesia. This thesis raised the issues inherent in this situation which are how is the legal position of REIT and its comparison with the existing Indonesian capital market law; and how is the prospect of REIT implementation in Indonesia as compared with other ‘common law’ countries that adopted investment trust law. This thesis objectives is to analyse the legal position of REIT in comparison with Investment Fund known as Reksa Dana as regulated in Capital Market Act No. 8/1995 and to learn the prospect of REIT implementation in Indonesia. This research has been carried out by using legal normative approach and also covers research in legal principles, regulation and comparative law study. Focus of this research is on documentary study covering primary and secondary legal materials. To support the documentary study, field research has been carried out covering the area of The Special District of Jakarta. Respondents include Investment Companies, Custodian Banks and Developers. To obtain additional information, Bapepam has also been quoted as a resource person. This thesis concluded that there is a compatibility in the legal structure between REIT and Reksa Dana, as it can be conducted by adopting the Corporate type and Contractual type (KIK) with difference in the underlying investment portfolio. From this research, we understand that REIT has a promising prospect in Indonesia, as long as the supporting regulation is established and accomodates the needs of the market participants. Moreover, there is also a need to establish tax regulation that waives the corporate-level income tax on REITS subject to conditions that REIT must be widely held and that they must distribute most of their income as dividends.

Kata Kunci : Hukum Bisnis,UU No8 Th 1995,REIT,Pasar Modal, Real Estate Investment Trust-KIK-Legal Position in Capital Market – Prospect