Valuasi Harga Saham PT PP Properti, Tbk dengan Metode Cash Flow to Equity dan Relative Valuation: Studi Kasus Penambahan Landbank

STENI LORETA, I Wayan Nuka Lantara, M.Si., Ph.D.

2016 | Tesis | S2 MANAJEMEN (MM) JAKARTA

Perlambatan ekonomi sepanjang tahun 2015 memberikan pengaruh tersendiri terhadap pertumbuhan beberapa sektor industri dalam negeri, tak terkecuali bagi sektor properti, namun Hasil kajian Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) menyebutkan bahwa ada beberapa hal yang bisa membuat sektor properti bertumbuh pada 2016 seperti kebijakan LTV dan lain-lain. Berdasarkan Laporan Perkembangan Properti Komersial BI pada triwulan I-2016, indeks pasokan properti komersial tumbuh 0,74% (qtq) dibandingkan triwulan IV-2015. Secara tahunan, permintaan terhadap properti komersial pada triwulan I-2016 mengalami peningkatan 3,64% (yoy). Dengan membaiknya sektor properti di Indonesia, para investor mulai tertarik untuk membeli saham perusahaan properti, salah satunya adalah PT PP Properti, Tbk (PPRO). Pada perdagangan saham di BEI pada hari Rabu tanggal 24 Agustus 2016, harga saham PPRO naik cukup signifikan. Dibandingkan dengan harga saham PPRO pada saat pertama kali melakukan IPO naik 420 persen menjadi Rp 790 dari sebelumnya Rp185. Hal tersebut seiring dengan kenaikan laba sebesar 183 persen dari hasil laporan keuangan tahun buku 2015. Kepemilikan lahan merupakan aset perusahaan developer jangka panjang dan pada akhirnya memberi nilai tambah bagi pemegang saham. Untuk itu, strategi yang dilakukan PPRO untuk memenuhi target dalam menambah lahan di Jakarta yaitu dengan menggandeng pemilik lahan berupa joint venture atau kerjasama lahan. Strategi yang dilakukan PPRO dalam menambah aset untuk mengembangkan dan menjamin keberlangsungan perusahaan membuat PPRO menjadi saham yang menarik untuk dievaluasi sehingga menimbulkan keputusan untuk berinvestasi baik jangka pendek maupun jangka panjang dalam saham tersebut. Hasil estimasi nilai intrinsik saham PPRO terhadap harga pasar dapat membantu investor dalam mengambil keputusan investasi. Penelitian ini dilakukan dengan analisis perhitungan diskonto arus kas yaitu Free Cash Flow to Equity (FCFE) sehingga teknik analisis data yang digunakan adalah pendekatan kuantitatif. Sedangkan pendekatan relative valuation yang digunakan adalah metode Price to Earning Ratio (PER). Hasil dari rekonsiliasi nilai wajar saham dengan perbandingan 60% FCFE : 40% PER adalah sebesar Rp. 799,-. Dengan membandingkan harga saham PPRO yang dipasarkan pada Bursa Efek Indonesia tanggal 11 Maret 2016 setelah dikeluarkannya isu mengenai penambahan landbank yaitu Rp 223,- dengan hasil analisis, maka dapat disimpulkan bahwa harga saham PPRO dipasar adalah undervalued.

The economic slowdown throughout 2015 provides its own influence on the growth of some sectors of the domestic industry, not least for the property sector, but the results of the study Indonesia Property Study Centre (PSPI) said that there are some things that can make the property sector to grow in 2016 as a policy LTV, etc. Based on BI Commercial Property Progress Report on the first quarter of 2016, the supply of commercial property index grew 0.74% (qtq) compared to the fourth quarter of 2015. On annual basis, the demand for commercial property in the first quarter 2016 increased 3.64% (yoy). With the improvement of the property sector in Indonesia, investors got interested to buy stock in the property, one of which is PT PP Property, Tbk (PPRO). In trading on the Stock Exchange on Wednesday, August 24, 2016, the stock price rose significantly PPRO. Compared to the stock price PPRO the first time an IPO rose 420 percent to Rp 790 from the previous 185. It is in line with profit rose 183 per cent of the financial statements of fiscal year 2015. Land ownership is a long-term asset developer and ultimately add value for shareholders. To that end, the strategy undertaken PPRO to meet the target in adding land in Jakarta, in cooperation with land owners in the form of joint venture or cooperation land. PPRO strategies undertaken in adding assets to develop and ensure the sustainability of the company made PPRO be attractive stocks for evaluation leading to the decision to invest in both short term and long term in the stock. The estimation results PPRO share intrinsic value to the market price may assist investors in making investment decisions. This research was conducted by calculating the discounted cash flow analysis that Free Cash Flow to Equity (FCFE) so that the data analysis technique used is the quantitative approach. While the relative valuation approach used is the Price to Earning Ratio (PER). The results of the reconciliation of the fair value of shares at a ratio of 60% FCFE:40% PER is Rp. 799,-. By comparing the stock price PPRO marketed on the Indonesia Stock Exchange dated March 11, 2016 after the release of the issue of additional landbank of USD 223,- with the results of the analysis, it can be concluded that the market PPRO stock price is undervalued.

Kata Kunci : kepemilikan lahan, landbank, valuasi saham, PPRO, FCFE, relative valuation