KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) ATAS TANAH DAN BANGUNAN ANTARA PEMBELI DAN PENGEMBANG DIKAITKAN DENGAN PELAKSANAAN PUTUSAN PAILIT TERHADAP PENGEMBANG

LINA HARYANTI LATIF, Prof. Dr. Nindyo Pramono, S.H., M.S.

2014 | Tesis | S2 Magister Hukum

Munculnya fenomena yang berkembang mengenai transaksi jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan dengan dibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu menempatkan pembeli dalam kedudukan hukum yang lemah karena tidak mendapatkan jaminan dan kepastian hukum. Hal ini lebih sangat terasa apabila pihak pengembang kemudian mengalami kepailitan. Berkaitan dengan masalah sejauhmana kekuatan hukum PPJB atas tanah dan bangunan yang dikaitkan dengan pelaksanaan putusan pailit yang dialami oleh pengembang, maka pembahasan dalam penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian yuridis normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka dengan maksud untuk mengadakan pendekatan terhadap masalah dengan cara melihat dari segi peraturan perundang-undangan yang berlaku, dokumen-dokumen dan teori-teori yang dikemukakan oleh para ahli. Hasil penelitian dengan menggunakan metode ini menunjukkan bahwa jual beli tanah dan bangunan dengan mendasarkan pada PPJB yang telah dibayar lunas dan tanah dan bangunan sudah diserahterimakan dengan mendasarkan pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum sebatas untuk bangunannya saja, sedangkan terhadap tanahnya menurut Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria beserta aturan pelaksanaanya adalah tidak sah karena peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan adanya bukti pendaftaran pada kantor pertanahan. Pada proses kepailitan yang dialami pengembang, kedudukan hukum pembeli sudah sah sebagai pemilik bangunan tersebut. Terhadap tanahnya, kedudukan hukum pembeli hanyalah sebagai kreditor konkuren dari pengembang yang dipailitkan. Pembeli tidak mendapatkan jaminan dan kepastian hukum atas dibuatnya PPJB meskipun pembelian tanah berikut bangunan telah dibayar lunas dan pengembang telah melakukan serah terima tanah dan bangunan tersebut

The sprout of growing phenomena on transaction of sale and purchase of land and building which was facilitated through the Conditional Sale-Purchase Agreement (CSPA) has led the buyer in a weak legal position due to the absent of warranty and certainty in law. This was most felt in the event that developer later went into bankruptcy. On the issue of to what extent the force of law of CSPA on land and building in connection with the implementation of bankruptcy decision imposed to the developer, the discussion in this study has been carried out through the juridical normative research method i.e. research that is conducted through the examination of library material or secondary data with the objective of approaching issue through the perception from the prevailing law as well as documents and theories advanced by the experts. The outcome of the study using this method shows that sale and purchase of land and building that is based on CSPA of which payment has been fully settled and land and building have been handed over is valid in accordance to the Civil Code and contains force of law to the extent of the building only. Whereas on the land, according to Law No. 5 Year 1960 regarding the Basic Agrarian Law along with the implementation regulation, is not valid because the transfer of right on the land must be evidenced with the Deed of Sale-Purchase that is made before the authorized Land Deed Official (Pejabat Pembuat Akta Tanah) and the proof of registration issued by Land Office. In the bankruptcy process experienced by the developer, the buyer’s legal position is valid only as the owner of the respective building. On the land, the buyer’s legal position is merely as the unsecured creditor of the bankrupt developer, as such the buyer does not have the warranty and certainty in law for the CSPA although payment of purchase of land has been fully paid and handover has been done by the developer.

Kata Kunci : Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah dan bangunan, Putusan Pailit, Pengembang.