Keberhasilan pembangunan Bumi Serpong Damai (BSD City) sebagai pusat pertumbuhan baru memicu perkembangan pembonceng gratis (free riders) di wilayah sekitarnya. Dalam konteks ini, salah satu berntuk free riders adalah perumahan-perumahan skala kecil yang menumpangi pengembangan infrastruktur kota baru dengan cara mengakuisisi lahan-lahan di sekitarnya. Penelitian ini bertujuan untuk menemukan tipologi ruang free riders di sekitar kota baru sehingga dapat dijadikan masukan terhadap pengelolaan lahan-lahan perkotaan di masa depan. Penelitian ini menggunakan metode induktif-kualitatif melalui proses observasi dan wawancara terhadap pemerintah daerah, pengembang kota baru, dan 9 perumahan skala kecil di sekitar BSD City yang dipilih sebagai satuan kasus dengan menggunakan teknik bola salju (snowball technique). Analisis dilakukan dengan cara mengiterasi unit-unit infromasi ke dalam tema-tema tertentu, meliputi ragam persepsi terhadap fenomena free riders, motivasi, dasar pertimbangan mengakuisi lahan, dan tipe-tipe ruang yang terbentuk. Penelitian ini menghasilkan kesimpulan bahwa ditemukan dua tipologi ruang free riders di sekitar BSD City, yakni (1) pembonceng murni dan (2) pembonceng semu. Pembonceng murni dipahami sebagai free riders yang memiliki prilaku menumpang terus menerus sejak awal dilakukannya pembangunan karena dibangun di atas lahan infill dengan aksesibilitas rendah, serta konfigurasi ruang yang sederhana. Sedangkan tipologi pembonceng semu dipahami sebagai free riders yang pembangunannya berada di lahan perawan untuk menciptakan kawasan permukiman baru, memiliki aksesibilitas tinggi, serta konfigurasi ruang yang profesional sehingga sifat menumpang hanya dilakukan pada awal pembangunan namun berangsur-angsur berkurang setelah pembangunan selesai. Kesimpulan lain mengenai sisi positif free riders di sekitar BSD City, secara tidak langsung merupakan kritik terhadap teori-teori konvensional yang cenderung memandang keberadaan mereka sebagai fenomena yang merugikan.

The success of Bumi Serpong Damai (BSD City) as a new growth center triggers the development of free riders in the surrounding area. In this context, among the forms of free riders are small-scale housings that are utilising the new city‟s infrastructure development through the acquisition of land in the vicinity. This study aims at finding the spatial typologies of free riders around the new town so that it can be used as an input to the management of urban land in the future. This study used an inductive-qualitative method through observation and interviews with local authorities, developers of the new town, and 9 small-scale housings around BSD City which were selected as the case units by using the snowball technique. The analysis iterated information units into certain themes, covering a wide perception of the free riders, motivation and basic considerations of land acquisition, and formed spatial typologies. This study led to a conclusion that two spatial typologies of free riders around BSD City, namely (1) pure free riders and (2) pseudo free riders, are found. The pure-free riders are understood as small-scale residential housings who ride continuously since the beginning of development because the development occurred on infill land with low accessibility and simple configuration of space. Whereas, the pseudo-free riders are understood as smallscale housings whose constructions are in the greenfield land to create new settlements with high accessibility and professional configuration of space, so that the behaviour of free riding was only temporary at the beginning of development, but gradually decreased after the construction was completed. Another conclusion on the positive sides of free riders around BSD City indirectly address a critique to the conventional theories which tend to position them as a disadvantageous phenomenon.

Kata Kunci : Tipologi Ruang, Free Riders, Kota Baru